住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会 财政部等


关于加快发展公共租赁住房的指导意见

建保[2010]87号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各有关部门：

　　根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房，经国务院同意，现提出以下意见：

　　一、加快发展公共租赁住房的重要意义

　　近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

　　二、基本原则

　　（一）政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。

　　（二）因地制宜，分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。

　　（三）统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

　　三、租赁管理

　　（一）公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

　　（二）公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

　　（三）公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。

　　（四）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

　　四、房源筹集

　　（一）公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。

　　（二）在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

　　（三）新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

　　五、政策支持

　　（一）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

　　（二）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。

　　（三）对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

　　（四）鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

　　（五）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。

　　六、监督管理

　　（一）发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。

　　（二）市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

　　（三）政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

　　（四）各地可根据本意见，制订具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓（集体宿舍）等政策，统一按本意见规定进行调整。　　

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　中华人民共和国国家发展和改革委员会

　　中华人民共和国财政部

　　中华人民共和国国土资源部

　　中国人民银行

　　国家税务总局

　　中国银行业监督管理委员会

二〇一〇年六月八日
湖南省人大常委会


湖南省市政公用事业特许经营条例
　 　
（２００６年５月３１日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）


湖南省第十届人民代表大会常务委员会公告

第６０号

　　《湖南省市政公用事业特许经营条例》于２００６年５月３１日经湖南省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，现予公布，自２００６年１０月１日起施行。


湖南省人民代表大会常务委员会
２００６年５月３１日


第一章　总　则


　　第一条　为了规范市政公用事业特许经营活动，保障公众利益和特许经营者的合法权益，促进市政公用事业健康发展，根据《中华人民共和国行政许可法》和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条　本条例所称市政公用事业特许经营，是指政府通过招标等公平竞争方式，许可特定经营者在一定期限、一定地域范围内经营某项市政公共产品或者提供某项公共服务。
　　第三条　本省行政区域内涉及公共资源配置和直接关系公共利益的下列行业可以实行特许经营：
　　（一）城市自来水供应、管道燃气供应、集中供热；
　　（二）城市污水处理、垃圾处理；
　　（三）城市公共客运；
　　（四）法律、法规规定的其他行业。
　　按照前款规定实行特许经营的，应当遵守本条例。
　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内市政公用事业特许经营的指导和监督。
　　设区的市、自治州、县（市、区）人民政府主管市政公用事业的部门（以下称市政公用事业主管部门），依据本级人民政府的授权，负责市政公用事业项目特许经营的实施，并对特许经营活动进行监督管理。
　　县级以上人民政府发展改革、规划、财政、国土资源、水利、价格、环境保护、工商行政管理、国有资产管理等部门，按照各自的职责，负责市政公用事业特许经营的有关工作。
　　第五条　县级以上人民政府应当根据经济与社会发展需要增加对市政公用事业的财政投入。
　　特许经营者因承担法律、法规及政府规定的指令性义务形成的政策性亏损，政府应当给予补贴。
　　第六条　实施市政公用事业特许经营，应当遵循公众利益优先和公开、公平、公正的原则。
　　第七条　公众享有对市政公用事业特许经营的知情权和监督权。有关人民政府应当建立社会参与机制，保障公众对特许经营活动的有效监督。


　　第二章　特许经营权的授予


　　第八条　市政公用事业特许经营可以采用下列形式：
　　（一）许可特定经营者投资建设并经营某项目，经营期限届满后移交政府；
　　（二）许可特定经营者向政府支付某已建项目的建设资金后经营该项目，经营期限届满后移交政府；
　　（三）许可特定经营者租赁经营某已建项目，经营期限届满，特许经营权终止；
　　（四）法律、法规规定的其他形式。
　　人民政府按照前款规定实施特许经营收取的费用，应当专项用于市政公用事业，不得挪作他用，并依法接受审计监督。
　　第九条　特许经营期限应当根据行业特点、经营规模、经营方式等因素确定，最长不得超过三十年。
　　第十条　设区的市、自治州、县（市、区）人民政府决定实施特许经营的市政公用事业项目，由市政公用事业主管部门会同发展改革、财政、价格、国有资产管理等部门，根据城市规划、市政公用事业各专业规划、经济和社会发展要求等进行论证，并公开征求有关部门和公众意见或者听证后，制定实施方案，报本级人民政府批准。跨行政区域的市政公用事业项目的特许经营实施方案，由有关人民政府共同组织制定，报共同的上一级人民政府批准。
　　前款规定的特许经营实施方案，应当报省建设行政主管部门备案。
　　第十一条　市政公用事业特许经营实施方案，应当明确下列事项：
　　（一）项目的基本情况；
　　（二）该项目基本经济、技术分析；
　　（三）特许经营权的授予方式；
　　（四）特许经营的形式、主要内容、范围及期限；
　　（五）拟许可的特许经营者数量、特许经营者的条件；
　　（六）财政补贴及其他优惠措施；
　　（七）政府的监督管理措施。
　　第十二条　市政公用事业特许经营实施方案经批准后，由市政公用事业主管部门通过公开发行的报纸、电视、政府网站等向社会公告，并组织实施。
　　第十三条　符合下列条件的企业法人，可以申请从事市政公用事业项目的特许经营：
　　（一）银行资信和财务状况良好，并有满足该项目经营必需的资金或者可靠的资金来源及相应偿债能力；
　　（二）有良好的经营业绩；
　　（三）有相应数量和相应从业资格的技术、财务、管理人员和该项目经营必需的设备、设施；
　　（四）有切实可行的经营方案和保证提供持续、稳定、方便、及时、安全、优质、价格合理的普遍服务的能力；
　　（五）有关法律、法规、规章规定的其他条件。
　　第十四条　同一地域范围内的同一行业市政公用事业特许经营权，应当授予两个以上的经营者；但因行业特点和地域条件的限制，无法授予两个以上经营者的除外。
　　第十五条　市政公用事业特许经营招标，应当遵守招标投标法律、法规；应当将保证市政公共产品或者公共服务的供应、质量、安全和价格合理作为实质要件，并在招标文件中列明具体要求。招标文件由市政公用事业主管部门会同发展改革、财政、价格等部门组织专家编制，报本级人民政府批准。
　　招标工作由市政公用事业主管部门依法委托招标代理机构进行。
　　第十六条　市政公用事业主管部门在特许经营者确定之日起三十日内，与特许经营者签订市政公用事业特许经营协议，并颁发市政公用事业特许经营授权书。
　　市政公用事业特许经营协议应当具体约定下列事项：
　　（一）项目名称、内容、经营地域、特许经营实施方式、经营期限；
　　（二）市政公共产品或者公共服务的名称、数量、质量标准和安全标准；
　　（三）投资回报方式及其确定、调整机制；
　　（四）设备设施的权属及保养维护、建设、更新改造责任；
　　（五）政府的保障措施；
　　（六）政府向特许经营者移交项目及期限届满或者解除特许经营协议后特许经营者向政府移交项目的内容、数量、质量标准，移交的方式、程序、期限；
　　（七）履约担保；
　　（八）违约责任；
　　（九）特许经营协议的解除及其补偿办法；
　　（十）法律、法规、规章规定和双方认为应当约定的其他事项。
　　市政公用事业特许经营协议的实质内容，不得有与招标文件内容相抵触的约定。市政公用事业特许经营协议允许公众查阅。
　　第十七条　特许经营期限届满后，有关人民政府应当按照本条例的规定，重新进行特许经营权的授予。特许经营权的重新授予应当于特许经营期限届满六个月前完成。
　　第十八条　特许经营期内，特许经营者因自身原因无法继续经营的，可以申请解除特许经营协议。市政公用事业主管部门应当于收到申请之日起三十日内，查明情况，报请本级人民政府审查决定是否准许。准许解除特许经营协议的，市政公用事业主管部门应当于决定之日起九十日内，依照本条例的规定确定新的特许经营者。
　　在前款规定的期间内，原特许经营者应当善意履行看守职责，并保证市政公共产品或者公共服务的正常提供。
　　依照本条规定解除特许经营协议的，原特许经营者应当依照特许经营协议的约定承担违约责任。
　　第十九条　特许经营期内，特许经营者因不可抗力无法继续经营的，可以申请解除特许经营协议。市政公用事业主管部门应当临时接管该项目，保障该项市政公共产品或者公共服务的正常提供，并于接管之日起九十日内，依照本条例的规定确定新的特许经营者。


　　第三章　特许经营者的权利和义务


　　第二十条　特许经营者依法取得的市政公用事业特许经营权受法律保护，有关人民政府及其市政公用事业主管部门不得擅自撤回或者改变。
　　因有关法律、法规、规章修改、废止，或者授予特许经营权所依据的客观情况发生重大变化，为了公共利益的需要，可以依法变更或者收回已经授予的特许经营权。由此给特许经营者造成财产损失的，有关人民政府应当依法给予补偿。
　　第二十一条　特许经营者具有下列权利：
　　（一）依法自主经营；
　　（二）依法获取收益；
　　（三）请求政府及其有关部门制止和排除侵害特许经营权的行为；
　　（四）建议对发展规划和价格等进行调整；
　　（五）享受有关的优惠政策和财政补贴；
　　（六）拒绝和抵制各种乱收费、乱摊派等行为；
　　（七）法律、法规、规章规定的和特许经营协议约定的其他权利。
　　第二十二条　特许经营者应当遵守下列规定：
　　（一）根据特许经营协议编制中长期发展规划、年度经营计划和应急预案，并报市政公用事业主管部门备案；
　　（二）依法经营保证安全，履行普遍服务、持续服务义务；
　　（三）按照特许经营协议的约定提供数量充足、质量合格的市政公共产品或者公共服务；
　　（四）按照政府审定的价格提供市政公共产品或者公共服务；
　　（五）按照城市规划和特许经营协议的约定投资建设和更新改造相关市政公用设施；
　　（六）做好设备设施的保养维护工作，确保其状况良好、运转正常；
　　（七）允许其他经营者按照规划要求连接其投资建设或者经营管理的公用设施，其收费按照价格主管部门的规定执行；
　　（八）接受市政公用事业主管部门及其他有关部门对其提供的市政公共产品或者公共服务的数量、质量、价格以及安全状况等的监督检查；
　　（九）经营期限届满或者解除特许经营协议后，按照法律、法规、规章的规定或者特许经营协议的约定，向市政公用事业主管部门或者其指定的单位完整移交正常经营必需的档案资料、正常运行的设备设施和其他应当移交的资产；
　　（十）履行法律、法规、规章规定的和特许经营协议约定的其他义务。
　　第二十三条　特许经营者不得有下列行为：
　　（一）擅自转让或者以承包经营、挂靠等方式变相转让特许经营权；
　　（二）质押特许经营权；
　　（三）降低所提供的市政公共产品或者公共服务的质量，减少应当提供的市政公共产品或者公共服务的数量，迟延或者间断提供市政公共产品或者公共服务，擅自提高市政公共产品或者公共服务的价格；
　　（四）擅自向消费者收取未经价格主管部门批准的费用；
　　（五）擅自停业、歇业；
　　（六）法律、法规、规章和特许经营协议禁止的其他行为；


　　第四章　监督管理


　　第二十四条　市政公用事业主管部门，应当履行下列职责：
　　（一）依法制止和排除或者要求有关部门依法制止和排除侵害特许经营权的行为；
　　（二）督促特许经营者履行法定的和特许经营协议约定的义务；
　　（三）对特许经营者提供的市政公共产品或者公共服务的数量、质量、价格以及安全生产、设备设施保养维护等情况进行监督；
　　（四）组织专家对特许经营者的经营情况进行中期评估或者年度评估，并向公众公布评估结果；
　　（五）协助有关部门核算和监控企业成本，必要时提出价格调整建议；
　　（六）受理、处理公众对特许经营活动的投诉；
　　（七）制定市政公用事业特许经营应急预案，在出现危及或者可能危及公共利益、公共安全的紧急情况时，采取有效措施或者临时接管特许经营项目；
　　（八）特许经营期限届满或者解除特许经营协议后，依照法律、法规、规章的规定和特许经营协议的约定接收或者监督原特许经营者向新特许经营者移交项目；
　　（九）每年初向本级人民政府报告上一年度市政公用事业特许经营实施情况；
　　（十）法律、法规、规章规定的其他职责。
　　第二十五条　实施市政公用事业特许经营的人民政府应当组织建立市政公用事业特许经营公众监督委员会，代表公众对市政公用事业特许经营活动进行监督。公众监督委员会成员中，非政府部门的专家和公众代表不得少于三分之二。
　　对市政公用事业特许经营中关系公众利益的事项，公众监督委员会有权提出意见和建议。有关人民政府、政府有关部门和特许经营者应当充分听取公众监督委员会的意见，及时解决公众监督委员会提出的问题；对不予采纳的意见，应当向公众监督委员会书面说明理由。
　　第二十六条　价格主管部门应当加强对市政公共产品、公共服务价格的管理和监督检查，依法制定或调整市政公共产品、公共服务价格，查处价格违法行为。
　　制定或者调整市政公共产品、公共服务价格，应当根据社会平均成本、经营者合理收益、社会承受能力以及其他相关因素予以确定。
　　第二十七条　制定或者调整市政公共产品、公共服务价格，价格主管部门应当对特许经营成本进行监审，确保价格成本的真实、准确。
　　第二十八条　市政公共产品、公共服务价格的制定、调整，可以由特许经营者、消费者组织、公众监督委员会、行业协会或者市政公用事业主管部门书面向价格主管部门提出制定或者调整市政公共产品、公共服务价格的申请，也可以由有定价权的价格主管部门依法直接提出定价、调价方案。
　　第二十九条　价格主管部门制定和调整市政公共产品、公共服务价格，应当依法组织听证。
　　第三十条　价格主管部门在会同市政公用事业主管部门制定市政公共产品、公共服务价格方案时应当充分吸收听证会所提出的意见。价格方案报本级人民政府批准后在公开发行的报纸、电视、政府网站等媒体上公告，并组织实施。


　　第五章　法律责任


　　第三十一条　以欺骗、贿赂等不正当手段取得特许经营权的，由市政公用事业主管部门撤销特许经营权，并由有关行政主管部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　被撤销特许经营权的企业或者其他经济组织，三年内不得申请从事市政公用事业特许经营。
　　第三十二条　特许经营者有下列情形之一的，由市政公用事业主管部门责令改正；拒不改正的，经本级人民政府批准，可以解除特许经营协议，收回特许经营权：
　　（一）擅自转让或者变相转让特许经营权，或者质押特许经营权的；
　　（二）不履行普遍服务义务，或者不履行设备设施保养维护、建设、更新改造义务，危及公众利益、公共安全的；
　　（三）所提供的市政公共产品或者公共服务达不到国家规定或者特许经营协议约定的标准，严重影响公众利益的；
　　（四）造成重大安全责任事故，或者存在重大安全隐患、危及公共安全的；
　　（五）因经营管理不善、财务状况严重恶化，危及公众利益的；
　　（六）擅自停业、歇业的；
　　（七）法律、法规、规章规定或者特许经营协议约定应予收回特许经营权的其他情形。
　　第三十三条　市政公用事业主管部门依照本条例第三十一条、第三十二条的规定，撤销或者收回特许经营权，应当告知特许经营者有要求举行听证的权利。特许经营者要求举行听证的，市政公用事业主管部门应当组织听证。
　　第三十四条　违反本条例的其他违法行为，有关法律法规规定了处罚的，依照其规定执行。
　　第三十五条　市政公用事业主管部门及其他有关部门的工作人员在市政公用事业特许经营监督管理活动中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第六章　附　则


　　第三十六条　本条例施行前已授权的特许经营项目，授权书和特许经营协议有规定的，从其规定；未作规定的，适用本条例。
　　第三十七条　本条例自２００６年１０月１日起施行。