不动产权属变更是否适用善意取得

王春胜


　　善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。
然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，各家观点也不相同。
　　一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
　　目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”
　　至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
　　故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”
　　即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”
　　对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”
另一种观点认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。
　　并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。
　　否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”
　　公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。
　　我国对不动产登记实行实质审查主义， 我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，我国立法不采用不动产善意取得制度。


北安市人民法院　王春胜
中国人民银行


中国人民银行关于印发《中国人民银行内部稽核制度》的通知
1996年8月1日，中国人民银行

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、计划单列市分行：
现将《中国人民银行内部稽核制度》印发你们，请组织实施。1990年3月1日印发的《中国人民银行内部稽核制度》（试行）同时废止。

附：中国人民银行内部稽核制度

第一章 总 则
第一条 为了加强中国人民银行内部稽核监督，有效行使中央银行职能，根据《中华人民共和国中国人民银行法》和《中华人民共和国审计法》的有关规定，特制定本制定。
第二条 中国人民银行内部稽核是人民银行稽核部门依据国家法律、法规和经济、金融方针、政策，对人民银行各级行所属独立核算的企事业单位的业务活动、财务收支以及内部管理进行检查、审核、评价的再监督活动。
第三条 本制度适用于对中国人民银行总行业务司（局）、各分支行和行属企事业单位的稽核监督。
第四条 中国人民银行内部稽核监督实行行长负责制，稽核部门对本行行长负责并向其报告工作，稽核业务上接受上级行稽核部门的领导。
第五条 中国人民银行内部稽核原则上实行“分级管理、下查一级”，各级行稽核部门对所辖分支机构及行属企事业单位进行定期或不定期的稽核监督。根据需要，也可对同级业务部门实施内部稽核监督。

第二章 内部稽核的内容
第六条 对中国人民银行各级行履行中央银行职责，贯彻执行国家经济金融法律、法规及金额方针、政策、制度、办法的情况进行稽核监督。
第七条 对金融机构管理情况的稽核包括：
（一）辖区内金融机构的设立、变更、终止及其章程、资本金、业务范围、法定代表人及主要负责人任职资格的审核或审批的情况；
（二）辖区内金融机构实行年检考核及日常监管情况；
（三）辖区内金融机构本、外币业务经营活动的管理与检查情况；
（四）对辖区内金融债券、企业债券、投资基金发行的审核和管理情况；
（五）对辖区内非法设立的金融机构和非法经营金融业务的报告及查处情况；
（六）辖区内金融机构资产负债表、损益表以及其他财务会计报表和资料的收集、核对、分析情况；
（七）辖区内金融机构业务及法定代表人档案资料的建立审核情况。
第八条 对货币市场管理及利率管理情况的稽核包括：
（一）对辖区内信贷总量、贷款投向及资产负债比例的监督情况；
（二）向金融机构提供贷款和办理再贴现业务情况；
（三）调剂金融机构横向资金管理和办理短期融资业务情况；
（四）对同业拆借市场实施监管情况；
（五）对金融机构划缴存款准备金、财政性存款和邮政储蓄的监管情况；
（六）对金融机构在人民银行备付金存款的监管情况；
（七）对金融机构执行国家利率政策和规定的监管情况；
（八）人民银行信贷资金的管理情况；
（九）对现金和工资基金的管理情况；
（十）对辖区内金融机构执行《贷款通则》的监管情况。
第九条 对调查统计工作情况的稽核包括：
（一）贯彻执行中国人民银行总行颁布的《金融统计管理规定》情况；
（二）严格执行有关金融统计保密法规制度情况；
（三）对辖区内收集、整理提供的经济统计调查数据的及时、准确、有效、全面情况；
（四）对辖区内金融机构虚报、瞒报、伪造、篡改统计数据的查处情况；
（五）对辖区内经济、金融运行中突性发、倾向性的重大动态的收集、整理、分析及反馈情况；
（六）对上级行布置的经济、金融调查课题的完成以及建立日常监测、分析制度情况。
第十条 对外汇管理情况的稽核包括：
（一）对金融机构经营外汇业务的审批和监督检查情况；
（二）对外债借款、担保条件的审查和对外投资的审批管理情况；
（三）对外商投资企业外汇帐户的审查管理情况；
（四）对资本项目下外汇收支的监控情况；
（五）对外汇调剂业务及外汇调剂资金的管理情况；
（六）对外债统计监测和短期外债的管理情况；
（七）对违反外汇管理规定的查处情况；
（八）对国家外汇储备和抵押外汇集中管理情况。
第十一条 对国际资金业务管理情况的稽核包括：
（一）对国际资金业务的管理，办理有关国际金融组织间资金结算情况；
（二）对国际金融组织在华贷款项目和技术援助项目的管理情况；
（三）对外事活动经费的预算和管理情况。
第十二条 对会计、联行、结算管理工作的稽核包括：
（一）对金融机构执行统一会计制度及支付结算、联行清算制度的管理情况；
（二）人民银行各项会计帐务的组织、核算管理情况；
（三）对金融机构执行《中华人民共和国票据法》和结算纪律的监督检查情况；
（四）组织同城票据清算，支付结算的情况；
（五）人民银行办理手工联行、电子联行业务的管理情况；
（六）对会计档案、重要空白凭证及联行印、押、证的管理情况；
（七）对编制会计决算报表的真实、合规情况。
第十三条 对财务管理的稽核包括：
（一）遵守国家财经法规和《中国人民银行财务制度》的情况。
（二）财务预算的执行情况。各项收入是否及时到位、如实支出，支出是否合法、合规情况。
（三）经费开支的合法、合规情况。
（四）盈亏解缴真实、合规情况。
（五）对各项资金及财产的安全、完整情况。
第十四条 对货币发行、金银管理工作的稽核包括：
（一）执行货币发行、出纳业务及金银管理的规章制度的情况；
（二）发行基金、业务库存现金、金银、外币、贵重物品、有价证券的管理情况；
（三）办理人民币发行基金的保管、调运、销毁及核算业务情况；
（四）金银收购，配售与金银市场的管理情况；
（五）组织开展反假人民币工作情况；
（六）金融机构现金出纳业务的监督、检查和协调情况。
第十五条 对经理国家金库和代理发行政府债券情况的稽核包括：
（一）执行各项国家金库规章制度情况；
（二）库款的收纳、报解及其调拨监督管理情况；
（三）中央与地方财政预算收支的会计帐务核算情况；
（四）退库款项的审查与监督情况；
（五）对国库经收处的管理监督情况；
（六）政府债券的发行、兑付及反假国库券工作情况；
第十六条 对人民银行基本建设项目情况的稽核包括：
（一）遵守国家有关方针、政策和《中国人民银行基本建设管理办法》情况；
（二）基本建设项目建设手续的合规、合法性；
（三）基本资金来源与运用的合规、合法性；
（四）建筑规模和投资是否超过经批准有关文件的标准；
（五）建设费用支出的经济性、合理性。
第十七条 对履行稽核监督职能情况进行再监督包括：
（一）完成上级行和本行行长布置的稽核任务情况；
（二）对金融机构违反国家金融法律、法规、方针、政策的查处情况；
（三）对辖区内金融机构实施稽核、检查的反馈情况；
（四）执行各项稽核法规制度情况；
（五）对下一级行稽核工作的监督考核情况；
（六）稽核的基础工作情况。
第十八条 对中国人民银行内部管理、内部控制制度的建立完善、执行情况的稽核。
第十九条 开展对行属院校、企事业单位财务收支及经济效益的稽核包括：
（一）执行国家财经法规以及财务管理制度的情况；
（二）经费预算的编制及执行情况；
（三）组织安排各项收入、支出的真实合规情况；
（四）国家资金财产的安全、完整以及单位资产管理的情况；
（五）内部管理和内部控制制度情况；
（六）其他需要稽核的事项。
第二十条 对中国人民银行分、支行、行属院校、企事业单位主要负责人的离任稽核（制度另行制定）。
第二十一条 办理上级行和本行行长交办的内部稽核事项。

第三章 内部稽核的机构和人员
第二十二条 中国人民银行总行、省、地（市）分行均应在稽核部门配备一定数量和相应级别的专职内部稽核人员。
第二十三条 内部稽核人员稽核执行任务时有下列职权：
（一）检查被稽核单位有关帐簿、报表、凭证，参阅有关的文件、资料、会议记录等，必要时可以复制有关证明材料；
（二）检查被稽核单位的财产、物资及保管的发行基金、现金、金银、外币、有价证券、贵重物品、契约合同等，必要时可以采用先封后查的措施；
（三）针对被稽核单位存在的问题，提出纠正和处理意见；
（四）制止正在进行损害国家利益，违反经济、金融法规、政策的行为，制止无效时，建议追究有关人员的责任；
（五）对稽核中的涉嫌问题，可以向被稽核单位和有关人员进行质询调查，索取有关证明材料，有关人员应如实提供情况，并对其内容的真实性负责；
（六）组织召开有关座谈会或到有关单位进行外部调查；
（七）对被稽核单位的工作和主要负责人履行职责的情况作出评价，提供领导机关和有关部门作为考核干部的依据。
第二十四条 内部稽核人员应当忠于职守、依法稽核、客观公正、实事求是、保守机密、遵守职业道德。
第二十五条 对在内部稽核工作中成绩显著的单位和个人应给予表扬和奖励；对于滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、违反稽核纪律的内部稽核人员，给予行政处分，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四章 内部稽核程序和方式
第二十六条 内部稽核程序参照《中国人民银行稽核程序》办理。
第二十七条 根据上级行稽核部门和本行行长布置的稽核事项，可采取常规稽核、专项稽核等方式进行，必要时对被稽核单位执行稽核结论和处理决定的整改情况进行后续稽核。
第二十八条 对分支机构业务活动的常规稽核，其周期一般按下列要求实施，有条件的可以缩短其稽核周期。
（一）总行对省级分行、计划单列市分行的稽核，每五年为一周期；
（二）省级分行对省会城市分行、地（市）二级分行的稽核，每四年为一周期；
（三）计划单列市分行、省会城市分行、地（市）二级分行对县级支行的稽核，每三年为一周期。
第二十九条 专项稽核由上级行稽核部门和本行行长安排布置。
第三十条 各分支行的内部稽核工作要根据上级行稽核部门和本行行长的要求，确定工作重点，制定周期工作计划，经本行行长批准后执行，并报上级行稽核部门备案，内部稽核年度工作总结是报上级行稽核部门。

第五章 罚 则
第三十一条 对违反经济金融法律、法规及政策的被稽核单位，除责令其限期纠正外，可根据其行为性质及情节轻重，并依照国家有关部门规定分别给予下列处罚：
（一）警告；
（二）通报批评；
（三）罚款；
（四）没收非法所得；
以上处罚可以并处。
第三十二条 对于违反金融法规的单位负责人和直接责任人员，可根据情节轻重给予经济处分和建议有关部门追究行政责任；对涉及党纪、政纪的，移交纪检监察部门处理；触犯刑律的由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 对因工作失职、渎职造成重大经济损失的单位负责人和直接责任人员，要移交监察部门追究行政责任；触犯刑律的由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 对阻挠内部稽核工作，抗拒稽核检查和打击报复稽核人员者，要给予行政处分。

第六章 附 则
第三十五条 各省、自治区、直辖市分行及计划单列市分行可根据本制度制定实施细则，报总行备案。中国印钞造币总公司、总行教育司根据本制度参照国家审计部门有关规定，分别制定对行属印钞、造币企业和行属院校等事业单位的稽核实施细则。
第三十六条 本暂行制度由中国人民银行负责解释。