云南省昆明市人民政府


昆政发〔2006〕28号




昆明市人民政府关于印发《昆明市经济适用住房管理实施办法》的通知



各县（市）区人民政府，市政府各委、办、局，三个开发（度假）区管委会，呈贡新城管委会，昆明空港经济区管委会：

《昆明市经济适用住房管理实施办法》已经市政府第12次常务会研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。工作中遇到的问题，请及时向市房管局反映。



二○○六年七月六日





昆明市经济适用住房管理实施办法



第一条 为了解决中低收入家庭的住房困难问题，建立和完善经济适用住房供应体系，规范经济适用住房的建设交易管理行为，根据建设部等四部委颁发的《经济适用住房管理办法》及省建设厅、省发展和改革委员会、省国土资源厅《关于经济适用住房建设有关问题的通知》（云建房〔2005〕518号）精神，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 昆明市五华、盘龙、西山、官渡和呈贡新城行政辖区内的经济适用住房建设、交易和管理，适用本办法。

中央有关部委以及省发改委、省建设厅下达我市辖区内住房困难户较多的国有困难企业经济适用房建设指标，企业利用自有存量土地建设经济适用住房的，纳入我市经济适用住房建设计划和用地计划管理，必须符合城市规划和土地利用总体规划，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照本办法的规定执行。

第三条 经济适用住房的建设，应当符合我市土地利用总体规划和城市总体规划，坚持“统一政策、统一规划、综合开发、配套建设、总量调控”的原则。

第四条　昆明市房产管理局是我市经济适用住房的行政主管部门，负责经济适用住房的开发建设及销售管理工作；市发展和改革委员会、市建设局、市规划局、市国土资源局按照各自职责分工负责经济适用住房的相关工作。

第五条　昆明市经济适用住房建设发展规划和年度计划，由市房产管理局会同市发展和改革委员会、市建设局、市规划局、市国土资源局共同制定，报市人民政府批准执行，并纳入我市社会经济发展计划。

第六条 根据经济适用住房建设发展规划和年度计划，市规划局提出经济适用住房建设项目选址意见，市国土资源局提供经济适用住房建设项目用地，市房产管理局负责具体组织实施。

经济适用住房建设用地应选择城市基础设施、公共设施建设条件比较完善，或由项目建设单位投资达到配套条件且在项目建成后，能投入正常使用的区域。

第七条　经济适用住房设计标准应充分考虑本市经济社会发展水平、群众承受能力。本着标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案。单套建筑面积控制在80平方米以内。

第八条　经济适用住房建设项目必须通过招、投标方式确定项目开发企业，参加投标的房地产开发企业必须具备三级以上的开发资质，除土地价格以外自有资金达到项目总投资的30%以上。

招标文件的内容应包括规划技术条件、基本户型、公共配套设施、销售价格等。

第九条 医疗卫生机构分类收集、运送、暂时贮存医疗废物，应当执行卫生部《医疗卫生机构医疗废物管理办法》和国家相关技术标准，并符合下列要求：

（一）使用从质量技术监督机构检验合格的生产企业采购的医疗废物专用包装物、容器；

（二）医疗废物专用容器完整密封并及时消毒，备用容器多于医疗废物实际产量；

（三）医疗废物专用包装物、容器的性能与盛装的医疗废物类别相适应；

（四）对隔离的传染病人和疑似传染病病人产生的医疗废物，先行就地规范消毒，再予贮存。

第十条　经济适用住房建设，应按照基本建设程序依法办理有关建设审批手续。未办理建设审批手续的，不得开工建设。

第十一条 经济适用住房建设项目小区外的基础设施建设由政府承担；经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；承担经济适用住房开发建设的企业，可以用在建项目作抵押向商业银行申请贷款，贷款利率执行开发贷款优惠利率；税收优惠按15%的比例交纳企业所得税。

第十二条　经济适用住房建设，实行《住房质量保证书》、《住房使用说明书》制度，项目建设单位、施工单位和监理单位对建设项目的工程质量负责。

第十三条 经济适用住房小区建成后，由建设单位按照国家有关规定组织竣工验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用，房屋产权登记管理部门不得为其办理房屋产权登记手续。通过验收交付使用的小区，物业管理按照有关规定执行。

第十四条　经济适用住房的销售实行商品房预售许可制度，遵循公开、公平、公正，困难优先、满足急需的原则。

第十五条 购买经济适用住房的申请人，必须同时具备下列条件：

（一）具有五华、盘龙、官渡、西山四区（含呈贡新城）常住城镇居民户口（含符合昆明市安置条件的军队人员）；

（二）已婚（含未满 30周岁离异或丧偶带小孩），或年龄在 30周岁以上的单身无房户；

（三）申请家庭无住房、或家庭人均住房建筑面积低于我市人均住房建筑面积60%的；

（四）申请家庭的人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的。

住房困难户较多的国有困难企业利用自有土地建设的经济适用住房，购买对象必须限定在本单位无房家庭或住房困难家庭，并符合上述条件。

第十六条 经济适用住房销售价格实行政府指导招标确定，其价格构成按省建设厅、省发展和改革委员会关于印发《云南省经济适用住房价格管理实施细则》的通知（云发改价格〔2004〕890号）文件执行（价格主管部门有新规定的按新规定执行）。

第十七条 申请购买经济适用住房（包括住房困难户较多的国有困难企业职工购买本单位自建的经济适用住房），按下列程序办理：

（一）申请。符合购买经济适用住房条件的家庭以户作为申请人，向户口所在地的街道办事处（以下简称受理部门）提出书面申请，填写《昆明市购买经济适用住房申请表》，并提交以下材料：

1.申请家庭成员身份证和户口簿（验原件交复印件）；

2.民政部门出具的婚姻状况证明；

3.申请家庭成员所在单位出具的住房证明，无工作单位的由户口所在地街道办事处出具；

国有困难企业职工购买本单位自建的经济适用住房还应当提供单位出具的职工身份证明；

4.申请家庭成员所在单位或上级主管部门的劳资部门出具的年度工资总收入证明；属灵活就业人员的由户籍所在地街道办事处出具。

（二）受理。受理部门收到申请材料后，应当及时做出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当即时一次性告知申请人需要补齐的全部内容，受理时间从申请人补齐资料的次日计算。经审查符合条件的，受理部门应当及时签署意见，并在5个工作日内将全部申请材料送交区房产管理局。

（三）审核。区房产管理局接到受理部门提交的申请材料后，应会同民政、公安、劳动和社会保障等部门采取入户调查、邻里访问、单位走访及信函索证等方式，对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。符合条件的，自收到受理部门送交材料之日起15个工作日内完成审核工作。

（四）公示。经审核符合条件的申请人，由区房产管理局在申请人户籍所在地街道办事处、社区居委会或所在单位张榜公示，或在指定的报刊上进行公示，公示期为15天。公示内容包括申请人姓名、家庭人口、家庭人均年收入、住房面积等情况。

（五）复核。经公示有异议的，由区房产管理局针对所提异议会同民政、公安、劳动和社会保障、街道办事处等部门进行复核；经公示无异议或异议不成立的，报市房产管理局登记。

（六）轮候。按照“困难优先”原则，申请购买经济适用住房的家庭，经市房产管理局根据其实际情况综合评分后（具体评分办法由市房产管理局另行制定），按其得分高低顺序依次排队轮候。轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应及时向房产行政主管部门申报，经审核不符合条件的，取消轮候。

第十八条 市房产管理局应当及时在相关媒体上公告经济适用住房房源，公告内容主要包括房源数量、单套建筑面积、地段、价格、开发企业、预登记时间和范围等。

第十九条 市房产管理局根据房源数量和登记的轮候人数，由高分到低分的顺序按1:1的比例确定选房名单，发放《昆明市经济适用住房购房凭证》（简称《购房凭证》）。《购房凭证》的编号顺序作为选房顺序号。

第二十条 选房时间、地点由市房产管理局提前20天在相关媒体上公告，同时公示选房人员名单。

公布选房名单后，申请家庭放弃购买（包括各种原因未能到达现场参加选房）的，已核发的《购房凭证》作废。如果仍需申购的，按照本办法规定重新申领《购房凭证》。

第二十一条 申请家庭凭市房产管理局出具的《购房凭证》和户主本人身份证到提供房源的开发企业办理购房手续。

第二十二条 住房公积金贷款向在缴公积金的经济适用住房购买人优先发放。

第二十三条 经济适用住房项目开发企业在房屋建成后，应当按规定办理房屋产权初始登记，领取房屋所有权证、国有土地使用证，房屋、土地权属登记部门在房屋所有权证、国有土地使用证“附记”栏中注明“经济适用住房”。

第二十四条 居民个人购买经济适用住房后，应当按规定办理房屋权属转移登记，领取房屋所有权证，房屋权属登记部门在房屋所有权证“附记”栏中注明“经济适用住房”、经济适用住房所占面积、准予上市交易日期及相关的内容。

第二十五条 经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易。

第二十六条 经济适用住房上市交易出售时，按照成交价总额的3%向政府缴纳房屋收益；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25％向政府缴纳土地收益。分别由房产管理部门和国土资源管理部门在办理产权交易登记及土地使用权变更登记时收取，交同级财政专户存储。

第二十七条 在限制上市交易期限内，因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，经市房产管理局核准后，允许办理交易过户手续。办理交易过户手续后，房产性质仍为经济适用住房，限制上市交易期从原房屋所有权证取得之日起计算。房屋权属登记部门在“附记”中注明“经济适用住房继承”或“经济适用住房离婚析产”、经济适用住房所占面积、准予上市交易日期及相关的内容。

因法院裁定、判决、调解等必须发生房屋所有权转移的，经向市房产管理局按规定缴纳有关费用后，允许提前上市，出售的收益分配按本办法第二十六条的规定执行。

第二十八条 经济适用住房购买人出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。

第二十九条 公开销售的经济适用住房办理房屋所有权证时，房屋权属登记部门根据市房产管理局确认的名单办理房屋所有权证；其他专项安排的经济适用住房和产权安置房源，根据市政府有关部门的确认文件办理房屋所有权证。项目建设单位自行销售的经济适用住房，房屋权属登记部门不予办理房屋所有权证。

第三十条　各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违规行为的查处。对未经批准擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。对开发企业擅自提高经济适用住房销售价格、不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房销售价格标准等违法行为，由价格行政主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房（国有困难企业将单位自建的经济适用住房出售给非本单位人员）的，市房产管理部门不予办理房屋所有权证，国土资源部门不予办理土地权属登记，市房管局责令开发企业限期收回，并取消开发企业参与经济适用住房开发建设的资格。

第三十一条　对采取隐瞒、欺骗等手段骗购经济适用住房的，一经发现，立即撤销其有关手续、证件，市房产管理局收回住房或者由购买人按发现时与市场相当的商品房价格补足购房款，并责令所在单位对申请人追究责任。对出具虚假证明的单位，由市房产管理局提请有关部门追究单位主要领导和相关责任人的行政责任。

第三十二条 东川区和其他县（市）参照本办法执行。

第三十三条 本规定自2006年7月21日起执行。


中国证券仲裁制度略论

周成泓

摘要：证券仲裁有着诉讼所不具有的优势，这是它得以产生的原因。由于缺乏法律依据、成本较高及诉讼和行政处理方式长期居于垄断地位三个方面的原因，我国的证券仲裁仍处于起步阶段。解决的办法有三，即，设置相关的证券仲裁机构，制定示范性的证券仲裁规则，在证券业内开展仲裁的倡导和推荐工作，营造诉诸仲裁的氛围。
关键词：中国证券仲裁；产生原因；现状；改革


目前，中国证券争议法律解决途径主要有民事侵权赔偿诉讼、证券仲裁与调解三种，三者之中，证券仲裁一致未得到广泛采用。与此相反，在美国等经济发达国家，证券争议主要是依靠证券仲裁解决的。为与国际接轨，笔者以为，应当对我国的证券仲裁制度予以改革和完善。
一、证券仲裁概述
（一）证券仲裁的概念及其历史沿革
证券仲裁，是指平等主体的当事人之间就发生在他们之间的有关证券的合同权益争议或其他财产权益争议，依据事先或事后达成的仲裁协议，将争议提交给仲裁机构，由其依照一定的程序进行裁决的制度。
证券仲裁制度是随着证券市场的发展而逐步产生的。由于证券法是公私混合法，涉及公共金融秩序与社会安定问题，所以早期判例认为证券纠纷并不具有可仲裁性[1]。一直到1987年的Shearson/American Express, Inc. v. McMahon一案，美国联邦最高法院才确立了所有依联邦证券法律规定的请求均具有可仲裁性。自此，仲裁始开始在证券领域得以应用[2]。
自1993年起，中国大陆与香港订立协议，决定采用仲裁方式解决H股股东为一方当事人的有关争议，并指定了中国国际经济贸易仲裁委员会为大陆方的仲裁机构。1994年8月26日，国务院证券委员会颁布了证委发[1994]20号《关于指定中国国际经济贸易仲裁委员会为证券争议仲裁机构的通知》，中国证监会则以证监发字[1994]139号文的形式发布了《关于证券争议仲裁协议问题的通知》，推荐采用仲裁方式解决证券争议，2004年初中国证监会和国务院法制办向各地印发了《关于依法做好证券、期货合同纠纷仲裁工作的通知》，并与该年3月17日召开了“证券期货仲裁工作会议”，对运用仲裁方式解决证券期货合同纠纷的工作进行了系统的研究和部署[3]。自此，中国的证券仲裁制度已在全国范围内初步建立。
（二）证券仲裁的产生原因
证券民商事纠纷的解决方式主要有诉讼、仲裁与调解三种。 三者之中，调解由于完全依靠当事人双方的协商，不具强制性，故而作用较为有限。诉讼虽然是最为重要的解纷方式，但它存在以下不足：1.受案范围有限，仅限于虚假陈述引发的民事赔偿案件，对于内幕交易、非法关联交易、操纵市场等无能为力；2.证券诉讼中的“证券”仅指在特定证券市场上发行以及通过特定方式转让的证券，对于因在国家批准设立的证券市场以外进行的交易、在国家批准设立的证券市场上通过协议转让方式进行的交易引发的民事诉讼，并无法律予以规定；3.受理诉讼以行政前置程序或刑事判决为依据，加大了中小投资者证券诉讼的难度以及维权成本；4.因果关系的证明适用“谁主张谁举证”的举证原则，不利于保护处于弱势地位的中小投资者；5.损失计算标准太低，民事赔偿责任的承担以投资人因虚假陈述而实际发生的损失为限，仅赔偿直接损失，而不包括间接损失；6.法官的职业素质、专业水准及独立性堪忧[4]。
较之以诉讼，仲裁具有一系列优点，主要有：1.仲裁具有较大的自主性和灵活性，表现在三个方面：一是仲裁的依据来自当事人的协议约定，而非国家的强制力；二是在仲裁协议中，当事人可以在仲裁规则容许的范围内约定提交仲裁的争议范围，可以自主选择仲裁员、约定审理的程序、方式和地点；三是当事人可以约定适用的法律，仲裁庭也可以依据国家惯例、行业惯例及公平合理原则对案件作出判断。2.仲裁具有较强的专业性。很多商事争议具有很强的专业性和技术性，这就要求裁判人员具有相应的专业理论和经验。3.仲裁具有较好的保密性。民商事争议常常涉及到一些对企业发展至关重要的商业秘密，仲裁以不公开审理为原则，具有较强的保密性，符合当事人对争议保密的需要[5]。4.仲裁具有高效性：一是仲裁坚持一裁终局的原则，故所用时间较短，节约了费用，也减少了市场变化带来的不利因素；二是仲裁坚持自主性原则，采取了比较灵活的审理制度，当事人可以自主选择仲裁程序，可以协议决定省略某些程序，程序的机动性使得每一个案件的审理期限相对较短，从而使争议的解决更为快捷。
综上，摒弃刻板、繁冗的诉讼方式，选择温和、灵活的仲裁方式成为证券争议双方的理性体现。
二、中国证券仲裁的现状及其原因
如上所述，证券仲裁具有一系列优点，有利于解决纠纷，而我国目前的情况正好相反，过多的案件堆积在并不具备相应知识及能力的法官面前，仲裁机构却门可罗雀。据统计，10年中，中国国际经济贸易仲裁委员会受理的仲裁案件不足20起。而尽管法院从2002年才开始受理有关虚假陈述引发的证券侵权民事赔偿责任，仅当年各地法院就受理了近900件诉上市公司信息欺诈案件，而且案件数量还呈快速增长态势[6]。这种鲜明的反差不能不发人深省。笔者以为，产生这种现状的原因主要有：
1.证券仲裁缺乏法律依据。相关法律规范是证券仲裁发展必不可少前提条件。但时至今日，我国证券仲裁的法律框架仍比较薄弱。目前我国证券仲裁的法律依据有：（1）《中华人民共和国仲裁法》。该法是所有仲裁事务的根本大法，其许多原则性的规定对于仲裁具有基础性的作用，并为各行各业的仲裁事务规定了基本的框架。但是，该法本身是宏观性的法律，对证券仲裁的指导作用有限。（2）1993年颁发的《股票发行与交易条例》。该条例第79条、80条规定，与股票的发行或交易有关的争议，当事人可以按照协议的约定向仲裁机构申请仲裁，第一次以行政法规的形式对证券仲裁作了规定。（3）1994年《到境外上市公司章程必备条款》第163条规定到香港上市的公司发生了证券争议应当提交仲裁。（4）《关于证券争议仲裁协议问题的通知》。该通知是1994年证监会发布的，规定了证券经营机构之间以及证券经营机构与证券交易所之间因股票的发行或交易引起的争议必须采取仲裁方式解决。
但是，遗憾的是，上述法律法规都仅就一些原则性问题和证券仲裁的某些侧面作了一些规定，其适用的范围较为有限，不能从全局出发综合考虑证券仲裁的各种问题，也没有为证券仲裁设计出适合其特点的思路，更没有制定出统一的仲裁体系和规则。其次，这些法律法规都是十多年以前颁布的，其着眼点是解决当时出现的问题，已经跟不上今天的形势了。再次，除了《仲裁法》以外，其他法律依据的层级都较低，其权威性不足以全面支持证券仲裁。因此，笔者认为，截至目前，我国的证券仲裁还没有形成自己独立的法律体系。
2．证券仲裁的成本较高。上述法律法规均指定中国国际经济贸易仲裁委员会为证券纠纷的仲裁机构，这就决定了仲裁地点只能在北京、上海和深圳。然而，证券经营机构和投资者散布于全国各地，一旦发生争议，则仲裁将会耗时耗力耗财；并且，在该机构仲裁，程序比较复杂，费用也较高，这些都决定了证券仲裁的成本较为高昂。
3.诉讼和行政解决方式处于垄断地位，诉诸仲裁还未能形成一个氛围。由于重刑轻民的传统思维影响，长期以来法院和行政机关一直是争议解决的主要手段，作为民间性争议解决机制的仲裁自然得不到重视。不仅理论界对其研究不深入，相关的研究成果较少，实践中的案例也不为人所知，普通投资者对其还很陌生，没有形成一个依靠仲裁解决纠纷的大气候。
三、中国证券仲裁制度的改革和完善
问题的解决办法自然应当依照产生它的原因来寻求，笔者认为应当从以下几个方面来完善我国的证券仲裁制度。
1.制定示范性的证券仲裁规则。仲裁规则是公正处理案件的依据。美国证券仲裁之所以发达，就是充分考虑了证券争议的特殊性，制定了区别于一般商业仲裁的特殊规则，从而充分体现了证券仲裁的专业性、公正性和灵活性。所以，笔者以为，我国应当借鉴美国的做法，制定诸如“证券仲裁示范规则”并加以推荐使用[7]，由当事人在仲裁时选用。这样，就可以基本实现仲裁规则的统一化和规范化，确保证券仲裁的公正性。
2.设置相关的证券仲裁机构。美国证券仲裁机构的设置区域呈现出多元化的局面，目的是为仲裁创造良好的条件，而不拘泥于统一、刻板的规定，以避免某一仲裁机构垄断仲裁业务，提高仲裁的公正性，并且切实降低仲裁的成本。在我国，在理论上，凡是依据仲裁法设立的仲裁机构都可以承担证券仲裁工作。但是，由于证券争议的复杂性和广泛的社会影响，目前不能赋予所有仲裁机构仲裁证券纠纷的职能，而应采取渐进式的做法。具体可以考虑四种方案：（1）选择一些中心城市的仲裁机构进行证券仲裁的试点工作。考虑到各地仲裁机构的现状，可以选择条件相对成熟的中心城市的仲裁机构以及中国国际经济贸易仲裁委员会先行试点，在条件成熟时再逐步推广。（2）推荐中国国际经济贸易仲裁委员会作为现阶段证券仲裁的主要机构，这是1994年我国证券仲裁起步时就已有的安排。但其不足之处在于，由于该机构位于京、沪、深三地，当事人人参与仲裁的成本较高。（3）由沪、深两地的证交所设立行业证券仲裁部门，负责其会员单位之间发生的证券争议仲裁。（4）由方案1提及的试点仲裁机构与中国证券业协会及相关分会合作进行证券仲裁工作。具体操作办法是：由仲裁机构提供组织机构和仲裁规则，由中国证券业协会向其会员单位提供指引，并负责制定、推荐可选择的格式合同，同时向仲裁机构推荐仲裁员。这种专业和行业的有机结合，不仅可以充分利用证券业协会的网络和人力资源储备，推进证券仲裁的发展，还可以提高证券仲裁的和解率以及仲裁裁决的自动履行率，具有不少优点[8]。因此，笔者以为，方案4应当成为我国目前阶段的首选。
3. 在证券业内开展仲裁的倡导和推荐工作，营造诉诸仲裁的氛围。美国证券仲裁的历史表明，证券业的有关机构和人士注重倡导和推荐证券仲裁工作，是证券仲裁得以发展、生存、壮大的必由之路。美国证券仲裁的直接产生缘由就是有关人士在设计纽约证券交易所之初即在交易所章程中规定了证券仲裁机制。另外，作为证券发行和交易监管部门的美国证券和交易委员会（SEC）对证券仲裁的鼓励、支持和推动态度也推动了证券仲裁的发展。但在我国，尽管证券业界对证券仲裁倾注了一定的注意力，中国证监会也在一些文件中提及证券仲裁，但总体而言，证券仲裁并未受到重视。证券行业对于仲裁缺乏了解，很少组织力量专门进行研究，证券仲裁规则也几乎是一篇空白。这种大气候注定了证券仲裁在我国只能是处于起步阶段。因此，在证券业内开展证券仲裁的普及、提倡、推荐和示范工作具有基础性的意义。

注释：
[1] Wilo V Swan.346 U.S.Ct 182, 98 L. Ed.1953.
[2] Mark J Astarita. Overview of the Securities Arbitration Process [EB/OL].www.seclaw.com/mja.htm, 2003-05-20.
[3]王璐.国务院法制办联手证监会拟引入证券仲裁[N].上海证券报,2003-03-11.
[4]王锐,张韶华,黎惠民.证券侵权纠纷与证券仲裁制度[J].经济问题探索,2004(5).
[5] 张斌生.仲裁法新论[M]. 厦门:厦门大学出版社,2002.64.
[6] 张韶华.证券争议:两种法律解决途径的比较分析[J].当代经济科学.2004(1).
[7] 何震,方菲.浅议美国证券仲裁制度的特征[J].武汉大学学报（社会科学版）,2003(4).
[8] 王秉乾.证券仲裁法律制度研究[D].对外经济贸易大学2004年硕士论文，34.