中国人民银行个人住房贷款管理办法

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中国人民银行个人住房贷款管理办法

中国人民银行


中国人民银行个人住房贷款管理办法

银发(1998)190号



第一章 总则

第一条
为支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》,制定本办法。

第二条
个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条
本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人同时具备以下条件:

一、具有城镇常住户口或有效居留身份;

二、有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

三、具有购买住房的合同或协议;

四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料:

一、身份件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

五、申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;

六、贷款人要求提供的其他文件资料。

第三章 贷款程序

第七条
借款人应直接向贷款人提出借款申请,贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后,按照《贷款通则》的有关规定,向借款人发放住房贷款。

第八条
贷款人发放贷款的数额,不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条
申请使用住房公积金贷款购买住房的,在借款申请批准后,按借款合同约定的时间,由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限,但最长不得超过20年。

第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房
贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。即贷款期限为1年期以下(含1年)的,执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1至3年(含3年)的,执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的,执行1至3年期(含3年)法定贷款利率;期限为5至10年(含10年)的,执行3至5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的,在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年(含3年)的,加1.8个百分点;期限为3至5年(含5年)的,加2.16个百分点;期限为5至10年(含10年)的,加2.34个百分点;期限为10至15年(含15年)的,加2.88个百分点;期限为15年至20年(含20年)的,加3.42个百分点。

第十四条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计算;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押

第十五条
贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条
借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条
以房地产作抵押的,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续,并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条规定确定。

第十八条
借款人对抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物,在抵押期届满之前,贷款人不得擅自处分。

第十九条
抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条
抵押合同自抵押物登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后,当事人应按合同的约定,解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的,解除抵押权时,应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条
采取质押方式的,出质人和质权人必须签订书面质押合同,《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的,应当办理登记手续。质押合同的有关内容,按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条
对设定的质物,在质押期届满之前,贷款人不得擅自处分。质押期间,质物如有损坏、遗失,贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条
借款人不能足额提供抵押(质押)时,应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿能力,并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条
保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的,必须按照规定办理变更担保手续,未经贷款人认可,原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条
以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。

第二十六条
抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错毁损,由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条
借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议。

第二十八条
借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条
保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条
抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十一条
借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条
处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条
拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人有优先受偿权。

第三十四条
借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条
借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定,对借款人追究违约责任:

一、借款人不按期归还贷款本息的;

二、借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;

三、未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。

四、借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的;

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的。

第十章 附则

第三十六条
个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款,参照本办法执行。

第三十七条
贷款可根据本办法制定实施细则,并报中国人民银行备案。

第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条
本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

一九九八年五月九日
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对交易习惯的法律分析

刘 亮

  我国《合同法》中对 “交易习惯”作出了明确的表述,这无疑对我国民法体系是有进步意义的,但是,在司法实践中如何去界定“交易习惯”,如何解决涉及该问题的案件,学术界及法院的审判人员对其认识却不尽相同,本文就“交易习惯”作一粗浅分析。
  一、“交易习惯”的定义
  习惯是随着人类社会活动的发展,基于人们特定的需求,经过长期的惯行,逐渐形成的共同遵守准则。在《辞海》中,习惯作以下解释:1,由于重复或练习而巩固下来的并变成需要的行动方式。如学习习惯。2,指经过不断实践,已能适应新情况了。如在某地区,就社会上某一事项,被一般人反复行为,久而久之在其内心产生约束力,形成个人行为准则的事实。人们在行为时可能是被动,也许是主动而为之,但所为的事实即习惯。对于习惯法,我国传统法学理论认为,习惯法是阶级社会特有的、由国家认可并由国家强制力保证实施的习惯。这一观点,不能解释在现实生活中大量存在的没有国家强制力作保障却为人们普遍遵守的“习惯法”,在阶级产生之前,不同部落的人们之间出于生产或生活的需要,进行的简单交换过程中所产生的习惯,也没有国家的强制力作保障,却对社会群体具有普遍的约束力,如同法一样的效力。现实生活中,习惯的种类繁多,有合法的也有不合法的,法律的价值取向是追求公平正义的社会秩序,因此能够上升为法的习惯必然是合法的、不违反社会公序良俗的习惯。故习惯法是在一定社会中,人们在长期的生产生活中所惯行的,为一定群体人们在心理上接受的,能够象法一样规制约束人们行为的,不违背公序良俗的习惯。
  (二)法律对习惯的界定
  在我们的经济生活中,由于长期的反复的经济交往,许多合同往往被类型化了,而特定的合同类型中各个合同总是有许多相似的条款,由于这些条款被反复适用,为交易者所熟悉并承认,久而久之就成为了交易习惯。在众多的交易习惯中,一些交易习惯经过立法肯定,从而成为法定条款,在当事人未约定或约定不明的情况下就可以自动适用;而另一些交易习惯由于法律对其未作肯定,在司法实践中不能自动适用,但在实际经济生活中却发挥着极其重要的作用,甚至有的交易习惯还是确定交易者权利义务所必不可少的,因此法律应当重视交易习惯的重要作用和应有的法律地位。
  《德国民法典》对交易习惯的效力未作一般性规定,而仅在第157、242条规定:解释契约和履行契约应顾及交易上之习惯。这首先表现了当时对法制统一的立法追求,立法的最高价值取向是法的安定性,而交易习惯是人们适应环境的产物,地区性较强,全国性的习惯往往难以形成,法制的统一性与习惯的地方性之间存在着强烈冲突。同时它也表现了对国家及其能力的迷信,德国、法国的国家观都是同一种积极的全能的国家观,在这些国家的观念里,民事习惯通常被认为是旧制度的产物,是落后的,与社会文明的进程相悖的东西,理应被法律所摒弃。
  在英美法系中,交易习惯被称为默示条款,即如果当事人没有明确约定,它就是合同理应存在的条款,它可能是实现合同目的及作用所必不可少的,
  在英美法中,习惯法是一种普遍通常性法律,如英国,习惯是直接的法源,地方或商业习惯决定着某种事项是否有违普通法的特别规定,无论国家是否承认,交易习惯均发挥着其拘束力。受英国法的影响,美国在立法中承认交易习惯的约束力。《美国统一商法典》第1-205条规定,当事方之间的交易过程和当事方从事之行业或贸易中的行业惯例,或当事方知道的或应当知道的行业惯例,使协议条款产生特定含义,并对协议条款起补充或限制作用。1980年的《联合国国际货物买卖合同公约》第9条第2款也规定,“除非另有协议,双方当事人应视为已默示地同意对他们的合同或合同的订立适用双方当事人已知道或应知道的惯例,而这种惯例在国际贸易上所涉同类合同的当事人所广泛知道并为他们所经常遵守。”
  在我国《合同法》颁布实施前,法律对许多合同的交易习惯都是以立法的形式肯定下来进而使其成为法定条款,在当事人没有约定或约定不明的情况下就自动适用,如民法通则第七十二条规定的财产所有权的取得方式,这样做排斥了许多交易习惯的约束功能,但是,抽象的法律规定不能适应具体个案的要求,使法的不适应性、滞后性十分突出。统一合同法,突破了以往对交易习惯的否定态度,第一次在法律条款中明确以交易习惯确定交易双方的合同权利义务关系,肯定了交易习惯应有的、业已存在的、对法的必不可少的补充作用,也体现了对当事人合同自由权利的尊重及诚实信用原则的遵守。使我国的合同法在调节市场经济、激活市场、促进贸易、维护交易安全方面发挥更大的作用。我国合同法虽承认了交易习惯的法律效力,但何为交易习惯,哪些交易习惯具有法律效力,法律并未明确规定,而由司法个案认定。
  二、交易习惯的构成要件
  合同法中规定可以依交易习惯确定合同未明确的内容、解释合同中有争议的内容、确定当事人的后合同义务。能够用来确定合同内容或当事人义务的交易习惯必须符合一定的条件才可适用。有学者从“事、时、人、力、法”五个统一概括交易习惯的构成要件;
  1、交易习惯必须适法。合同法未以禁止性条款规定何种交易习惯不能被适用,但作为具有法律效力的交易习惯,必须经过宪法及法律的价值评判,即交易习惯的内容不违反法律行政法规的强制性规定。⑥主要是指交易习惯不得违反民法中的强行性规范和其他法律行政法规的禁止性规范,对于违反法律、法规中的任意性规范的交易习惯,能否适用,则要具体问题具体分析。
  2、交易习惯须不违反公序良俗。习惯具有民间性自发性,受行为人的认知能力及地区文化环境的影响,在此用来确定合同内容的交易习惯不得损害社会公共利益及他人利益。如赌博活动中的行为规则,毒品交易中的交易习惯,虽也是习惯,而且为交易活动参加者所严格遵守,但由于其目的的非法性及其社会的危害性,法律不可能承认其合法性的,否则,法的正义、公平理念难以实现。合同法第52条规定了导致合同无效的几种情形,其中规定损害社会公共利益的合同是无效的,如果适用违反善良风俗或损害社会公共利益的交易习惯确定合同内容必然导致合同无效,达不到适用交易习惯的目的,也违反了法律的规定。
  3、当事人已经知道或应当知道该交易习惯存在。习惯的种类很多,作为确定合同内容的习惯须为当事人已知悉,主张适用交易习惯的一方负有举证证明对方已知悉该交易习惯存在的事实。依诚实信用原则,当事人各方对已知的交易习惯应自觉遵守,受交易习惯的约束,违反交易习惯,同样产生违反合同义务的后果。《美国统一商法典》第1-205条规定,当事方之间的交易过程和当事方从事之行业或贸易中的行业惯例或当事方知道的或应当知道的行业惯例,使协议条款产生特定的含义,并对协议条款起补充或限制作用。《商事合同通则》中规定当事人各方应受其业已同意的任何惯例和其相互之间业已建立的任何习惯作法的约束。
  4、当事人未明确约定排除适用该交易习惯。根据合同自由原则,当事人可明确约定某交易习惯在双方的合同中不产生效力以实现合同意志。在依交易习惯确定合同内容时,须为该交易习惯的约束力未被排斥,否则,如果当事人在合同中明确约定了排斥适用某交易习惯,则该交易习惯则不得对该合同适用。
  三、交易习惯在司法中的适用
  (一) “交易习惯”的效力。
  我国合同法制定于市场经济建设的大背景下,为适应市场经济的需要,第一次以法律形式确定义易习惯的法律效力,如第六十条第二款规定,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十六条规定,出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。合同法中有关交易习惯的规定,具有补充合同法的效力,优先合同法适用的效力和解释合同的效力。
  1,补充合同法的效力。在人类社会的早期,规范人们行为的就是各种各样的习惯,随着阶级的形成国家的产生,一部分习惯被法律所认可而上升为法律,成为法律的组成部分,但法律的滞后性难以满足社会化大生产的需要,只有将民间的习惯特别是商事习惯再次吸纳入法律,将商人的商行为习惯法律化,成为商人习惯法,如法国的1871年商法典即为商人及商事交易习惯汇编。我国合同法大部分关于交易习惯的条文规定,赋予交易习惯具有补充合同法的效力。如第二十六条“承诺通知到达要约人时生效,承诺不需要通知的,根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”在承诺不需要通知时,承诺生效时间的确定,由交易习惯补充规范。
  2,优先于合同法的效力。现代社会民商事交往频繁,方式日益复杂多变,新的交易习惯也层出不穷,法律很难对此一一作出规定,如强制交易双方遵守法律的规定,则可能会阻碍交易的进行,影响交易的效率,法律为社会进步应当适当让位于业已形成的民商事习惯。使交易习惯具有法的效力优先性。我国合同法中对交易习惯具有的法的优先效力也有规定,如第二十二条“承诺应当以通知的方式作出,但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”依交易习惯作出承诺的方式优先于法律规定的“通知”方式而适用,合同法第二百九十三条、三百六十八条均有类似规定,交易习惯的优先效力必须有法的明文规定才能产生,而不能任意推定。
  3,解释合同的效力。合同是当事人协商一致的结果,但当双方对合同内容或某一条款的理解发生争议时就产生了合同解释问题,解释合同如同解释法律,力求探究合同内容的真意,达到合同解释的公正性、合理性。合同法第一次明确规定了合同解释的准则与方法,该法第一百二十五条规定了解释合同应首先依合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的等法律的直接规定作出解释,如按法律规定的这三种办法还不能确定争议条款的真实意思,则适用法律的补充规范即交易习惯进行解释。该条中的交易习惯既有解释合同的效力,也有补充合同法的效力。
  (二) “交易习惯”的适用
  合同法虽然确立了交易习惯的法律地位,但交易习惯的法律性质及对如何适用交易习惯未有原则性规定,实践中引起了较多争议。有学者认为,交易习惯虽有法律效力,但不是法律,虽客观存在,但不是证据,充其量仅为待证事实,可以适用自认法则,在具体个案中,以法院调查为原则,当事人举证为例外。在法院调查无果的情况下,由主张交易习惯存在的一方当事人承担举证不能的法律后果。
  法律还应当对不同性质的交易习惯确定其效力层次,不同性质的交易习惯有相应的适用顺序。笔者认为:首先,发生在同一合同当事人之间的交易习惯要优先适用,因为在同一合同中,当事人间的交易习惯与当事人的合意最为接近,它最能反映当事人之间的真实意思;其次适用的是特殊习惯,特殊习惯产生于特定行业、特定地区,在这些行业和地区有一定的代表性;最后适用的是一般习惯,在既没有当事人之间的习惯,也没有特殊习惯的情况下,众所周知的一般习惯也可以作为认定交易各方当事人真实意识的依据。但当双方有不同的特殊习惯或一方主张特殊习惯而另一方主张一般习惯时,如何适用应具体问题具体分析,一方在缔约时将特殊习惯告知对方,对方未表示否定,则适用双方明知的特殊习惯;同样,一方虽未将其意指的特殊习惯明确告知对方,但如有证据证明对方对此特殊习惯是知道或应当知道的,则也应适用特殊习惯;反之,如果双方互不了解对方的特殊习惯,则适用一般习惯。

关于颁布《天津市刻字业治安管理暂行办法》的通知

天津市政府


关于颁布《天津市刻字业治安管理暂行办法》的通知
天津市政府




各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
现将《天津市刻字业治安管理暂行办法》予以颁布,望遵照执行。

天津市刻字业治安管理暂行办法
第一条 为保障刻字业的合法经营,防止私刻公章、伪造证件等违法犯罪活动,制定本办法。
第二条 凡在本市辖区内专营、兼营刻字业及需刻制公章的单位和个人,均应遵守本办法。
第三条 本市经营刻字业的单位和个人领取营业执照后,须向经营地的公安分局(县公安局)备案,方准营业。
申请歇业、转业或者合并、更名、迁移的,于工商行政管理部门核准的次日起,七日内到原备案的公安机关办理备案变更手续。其中,需迁移的,还应向迁入地公安分局(县公安局)备案,方准营业。
第四条 外省、自治区、直辖市的单位或个人来本市经营刻字业的,须凭当地工商行政管理部门核发的营业执照及有关证明,到本市经营地工商行政管理部门申请办理企业登记或换取个体外地来津经营临时营业执照,并到本市经营地公安分局(县公安局)备案后,方准经营。
离开本市时,须到原备案的公安机关办理备案注销手续,并到原发证部门撤销营业执照或缴销临时营业执照。
第五条 经营刻字业的厂(店),承揽刻制公章(含单位名称章及财务、支票、合同、发票等专用章,下同)业务,须到经营地所在公安分局(县公安局)领取《承制公章许可证》。无证者不准承制。
第六条 工商企业刻制公章,一律凭营业执照正本;机关、团体、事业单位及驻津部队刻制公章,凭上一级主管部门开具的证明,到所在地公安分局(县公安局)领取《刻制公章许可证》。外地在津单位在本市刻制公章,须持该单位上一级主管部门所在地县级以上公安机关开具的证明
,到本市所在地公安分局(县公安局)领取《刻制公章许可证》。凭证到刻字厂(店)刻制。
第七条 刻字厂(店)承制公章时,对公章的形状、规格、式样等,应遵守国务院和本市的有关规定。
第八条 承制公章的刻字厂(店)从业人员应做到:
(一)凭《刻制公章许可证》承制公章,无证的不予刻制。
(二)实行岗位责任制。在刻制公章时,应执行承收、登记、制做、检验、保管、取件等安全管理制度。
(三)承制公章不准留模、留样、仿制,对制作中的废品应监销。
(四)发现私刻公章的行为,应及时报告公安机关。
第九条 刻字厂(店)应依照《治安保卫委员会暂行组织条例》建立治保会或设立治安员。
第十条 对违反本办法,尚未造成严重后果的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十一条 本办法由市公安局负责解释。
第十二条 本办法自一九八八年一月一日起施行。




1987年12月6日