安徽省未成年人保护条例

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安徽省未成年人保护条例

安徽省人大


安徽省未成年人保护条例
省人大

第一章 总 则
第一条 为了保护未成年人的身心健康,保障未成年人的合法权益,根据《中华人民共和国未成年人保护法》,结合我省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称未成年人是指居信和进入本省境内的未满十八周岁的公民。
第三条 国家机关、武装力量、政党、社会团体、企事业单位、居(村)秘委员会、学校、家庭和每个成年公民都有保护和教育未成年人的职责和义务。
未成年人有自我保护的权利。
第四条 各级人民政府应当全面规划并采取措施,协调有关部门做好未成年人保护工作。
共青团、工会、妇联、青联、学联、少先队及其他社会团体,协助各级人民政府做好未成年人保护工作。

第二章 未成年人保护委员会
第五条 省、市(行署)、县(市、区)、乡镇(街道办事处)设立未成年人保护委员会,受同级人民政府的领导。
第六条 未成年人保护委员会由人民政府及教育、文化、工商、劳动、公安、广播电视、新闻出版、财政、民政等有关部门、审判机关、检察机关和共青团、工会、妇联等社会团体的负责人及社会知名人士组成。
委员会的主任委员由同级人民政府的负责人担任。
委员会的办事机构设在同级共青团委员会。
第七条 未成年人保护委员会的职责:
(一)宣传、贯彻国家及省保护未成年人的法律、法规和政策并监督、检查其实施;
(二)研究决定本行政区内有关未成年人保护工作中的重大事项并向主管机关和部门提出意见和建议;
(三)协调有关部门对未成年人的教育保护工作;
(四)接受对侵害未成年人合法权益行为的检举、控告、举报、督促、协助有关部门调查处理侵害未成年人权益的案件;
(五)对未成年人保护工作进行调查研究,总结、交流经验。
(六)表彰奖励未成年人保护工作中成绩显著的单位和个人。
第八条 省、市(行署)及有条件的县(市)未成年人保护委员会设立未成年人保护基金,用于未成年人保护事业。
未成年人保护基金的筹措、管理及使用办法由省人民政府制定。

第三章 家庭保护
第九条 父母是未成年人的法定监护人,应当依法履行监护职责,保护他们的人身、财产及其他合法权益。父母死亡或者无监护能力的,依法由其他监护人履行监护职责。
家庭其他成员有协助监护人对未成年人进行教育、保护的责任。
第十条 禁止父母或其他监护人对未成年人施行下列行为:
(一)歧视;
(二)迫害、虐待;
(三)遣弃、溺婴;
(四)订婚、换亲、早婚或任其与他人同居。
(五)迫使辍学务工、务农、经商或外出卖艺、乞讨;
(六)教唆、纵容、包庇违法和犯罪;
(七)强迫信仰宗教;
(八)强迫参加封建迷信活动;
(九)侵占依法属于未成年人的财产;
(十)其他损害未成年人权益和健康成长的行为。
第十一条 父母或其他监护人应尊重未成年子女受教育权利、保证适龄子女或其他被监护人依法接受义务教育,不得使其中途辍学。因特殊情况不能继续学习的,须经乡、镇人民政府或有关教育行政部门批准。
第十二条 父母或者其他监护人应当以身作则,要以健康的思想,良好的行为和适当的方法教育影响未成年人。

第四章 学校保护
第十三条 学校应全面贯彻国家的教育方针,对未成年学生进行德育、智育、体育、美育、劳动教育以及社会生活指导和青春期教育。
第十四条 学校和父母或其他监护人应当及时管教、制止、纠正未成年学生的下列行为:
(一)吸烟、饮酒;
(二)打架、斗殴、辱骂他人;
(三)旷课、逃学、弃学、流浪或夜出不归;
(四)赌博、盗窃、吸毒、卖淫、嫖娼;
(五)携带公安机关明令管制的刀枪或其他可能致人严重伤害的器械和物品;
(六)毁损公共设施及其他公私财物;
(七)阅读、观看、收听宣扬淫秽色情、凶杀暴力、封建迷信、恐怖的报刊、图书、音像制品;
(八)组织、参加帮会等非法组织;
(九)进入不适宜未成年人活动的场所;
(十)其他违法或违背社会公德的活动。
第十五条 学校和教师应尊重未成年学生的受教育权,对品行有缺点、学习有困难的学生,应当耐心教育、帮助,不得歧视。不得任意责令未成年学生停课。
学校不得随意勒令未成年学生退学或开除未成年学生。按规定注销学生学籍须报县级以上教育行政部门批准。
教师应当为人师表,具有良好师德,遵守教师行为规范,注重教书育人。
第十六条 学校和教师应当严格执行国家教育行政部门规定的课程计划,合理控制作业量,保证学生必要的休息时间和参加文娱、体育活动的时间。
第十七条 学校、幼儿园(所)和教育行政部门应对教职员加强教育,禁止体罚、变相体罚以及其他侵害未成年人人身权利的行为,对不适宜做未成年人教育工作的教职员,应及时予以调整。
第十八条 对扰乱学校秩序或者对学生进行拦截强索财物、侮辱、殴打的,学校、教师应当及时制止,并向公安机关报告。公安机关应当采取有效措施,维护学校秩序,保护学生的人身安全。
第十九条 禁止滥收费用、实物,摊销辅助性图书或其他商品,不得以罚款手段惩处违反校规校纪的学生。
第二十条 学校依照教学计划组织学生参加必要的勤工俭学、文化娱乐、社会实践等活动,有关部门和单位应予支持。
不得占用上课时间组织中小学生参加社会宣传和社会服务工作,确需占用的,必须经县级以上教育行政部门批准。
第二十一条 学校共青团、少先队、学生会等组织应积极开展有益于学生身心健康的活动,学校应当给予支持,听取他们的意见和建议,帮助他们解决实际工作中的困难。

第五章 社会保护
第二十二条 各级人民政府应当将适合未成年人文化体育生活需要的活动场所和设施建设,纳入本地区经济建设和社会发展的总体规划;应将青少年教育经费列入政府财政预算,并随着财政收入的增加,逐年增加投入。青少年教育经费由青少年组织用于青少年思想文化教育和保护工作

任何组织和个人不得侵占、挪用、损坏供青少年学习、活动的场所和设施,不得向学校、幼儿园(所)和未成年人摊派或摊销商品及图书。
第二十三条 各级人民政府应积极发展托幼事业,鼓励和支持国家机关、企事业单位、集体和其他社会力量兴办哺乳室、托儿所、幼儿园,并采取多种形式,培养和训练幼儿园、托儿年的保教人员,加强对他们的政治思想和业务教育。
第二十四条 各级人民政府应当关心未成年人的人身安全和身体健康。
对危险校舍必须及时进行维修、翻建;教室采光应当符合视力卫生保健标准;学生使用的课桌椅应当按照规格配备;做好疾病防治工作,为中小学生进行体格检查并提供优惠条件。
在未成年人集中出入较多的交通道口,公安交通部门应设置必要的交通安全保护设施和警戒识别标志。
第二十五条 博物馆、纪念馆、体育馆(场)、图书馆、文化馆、美术馆、科技馆、影剧院、俱乐部、动物园、公园等场所应当对中小学生和学龄前儿童优惠开放。
省辖市应建立少年宫、少年儿童图书馆(室);县(市、区)也应逐步建立。各地公共图书馆应开设未成年人阅览室。
第二十六条 禁止殴打、体罚、诽谤未成年人,或以其他任何方式摧残未成年人的身心健康;禁止非法剥夺、限制未成年人的人身自由,禁止非法搜查未成年人的身体。
对拐卖、拐骗、绑架未成年人的,依照有关法律从严惩处。对被拐卖、拐骗、绑架的未成年人,公安机关和有关部门应及时做好解救工作。
第二十七条 禁止出版、发行、播放、出租、展出、表演有淫秽色情、凶杀暴力、封建迷信、恐怖等不利于未成年人身心健康内容的书刊、影片、音像制品、图片和文娱节目。
第二十八条 营业性歌舞厅和卡拉OK厅、酒吧、夜总会及未成年人保护委员会确认的其他不适宜对未成年人开放的文化娱乐场所,必须设置明显的禁入标志,不得对未成年人开放。
出售香烟以及含有酒精成份饮料的商店、摊点,必须设置明显的禁止未成年人吸烟、饮酒的标志。
第二十九条 禁止在学校、幼儿园(所)内及周边排放有毒、有害的废水、废气废渣以及噪音污染。禁止其他污染和破坏学校、幼儿园(所)学习和生活环境的行为。
第三十条 禁止在学校内或校门前摆摊设点。营业性桌球室和电子游戏室(厅)不得在校门前二百米内经营,非国家规定的节假日不得向中小学生开放。
第三十一条 任何组织和个人不得招用未满十六周岁的未成年人,国家另有规定的除外。
各级工商行政管理部门不得为未满十六周岁的未成年人核发从事个体经营和开办私营企业的营业执照。
未成年人保护委员会应组织工商、劳动等有关部门加强劳动用工检查,及时纠正和处理违法使用童工现象。
现已完成义务教育不再升学的已满十六周岁未成年人,政府和有关部门应积极创造条件,广大就业门路,组织他们接受就业前的职业技术培训。

第六章 司法保护
第三十二条 各级人民法院应设立少年(合议)法庭,审理涉及未成年人的犯罪案件。十四周岁以上不满十六周岁的未成年人犯罪的案件,一律不公开审理,十六周岁以上不满十八周岁的未成年人犯罪的案件,一般也不公开审理。有条件的人民法院,可以设立综合性的少年案件审判庭
,专门审理涉及未成年人的各类刑事、民事、经济、行政等案件。公安机关、检察机关可以设立专门机构或确定专人办理未成年人案件。
人民法院审理未成年人犯罪案件,可从当地的共青团、工会、妇联等组织和教育工作者中聘请特邀陪审员;未成年人被告人没有委托辩护人的,人民法院应当为其指定辩护人。案件当事人是未成年人的,在讯问或审判时,其法定监护人或代理人应当到场。
第三十三条 对判决前的未成年人犯罪案件和裁决前的违法案件,司法机关、执法机关及新闻报道、影视节目、公开出版物不得披露其姓名、住所、照片以及可能推断出该未成年人的资料。
对判决后的未成年人犯罪案件和裁决后的违法案件,新闻报道、影视节目、公开出版物在披露案件时应当充分照顾未成年人的心理特点,非经未成年人保护委员会同意,不得披露其姓名、住所、照片以及可能推断出该未成年人的资料。
第三十四条 司法机关的羁押场所对羁押的未成年人应当与羁押的成年人分别看管;劳改场所对服刑的未成年人,应当与成年人分别关押、管理。
人民法院、人民检察院、公安机关以及少年收容教养管理所、少年犯管教所对违法犯罪的未成年人应当保护他们的合法权益,尊重他们的人格尊严,严禁辱骂、体罚和滥用械具。
第三十五条 人民法院审理未成年人犯罪案件,要充分照顾未成年人的特点,依法量刑时尽量从轻、减轻或免除处罚;对少年罪犯在服刑期间表现良好、确有悔改的,应依法及时予以减刑或假释。
第三十六条 未成年人被免予起诉、免除刑事处罚或者宣告缓刑以及被解除收容教养或者服刑期满释放的,复学、升学、就业不受歧视。
被收容教养的未成年人,收容教养期满三分之一,表现良好,经有关部门决定所外保教、试读的,父母和其监护人以及学校不得拒绝接收。
第三十七条 少年犯管教所、少年收容教养管理所应当对正在服刑和接受收容教养的未成年人加强管理教育和思想改造工作,组织他们参加力所能及的劳动,参加文化技术学习,并根据社会需要,定向培训,为他们就学、就业创造条件。
第三十八条 司法机关对侵犯未成年人权益的案件应当及时受理、及时审理,对未成年诉讼当事人应当减免诉讼费用。
第三十九条 人民法院审理继承案件,应当依法保护未成年人的继承权;人民法院审理离婚案件,婚姻登记机关办理离婚登记时,必须保障当事人未成年子女的合法权益,保障他们受抚养、受教育的权利。
第四十条 未成年人对侵犯自己合法权益的行为,有依法提出检举、控告和申诉的权利。

第七章 特殊保护
第四十一条 各级人民政府和有关部门应重视盲、聋、哑、弱智及其他残疾未成年人的特殊保护,并为他们创造接受教育和治疗康复的条件。任何组织和个人不得歧视、侮辱、虐待、遗弃、迫害有生理缺陷或有心理、精神障碍和弱智及非婚生的未成年人。
人民政府鼓励和支持社会组织和个人兴办盲、聋、哑、弱智和其他残疾未成年人福利事业,为年满十六周岁的残疾未成年人创造福利和就业机会。
第四十二条 人民政府和教育部门应开展残疾儿童学前教育、弱智儿童辅读教育,开办培智学校。各类学校应当招收符合国家规定的录取标准和专业要求的残疾未成年考生入学,不得因其残疾而拒绝招收。
第四十三条 县以上人民政府应逐步建立儿童福利院。
民政及教育、卫生等部门应做好未成年孤儿的保护、教育、医疗工作和未成年流浪乞讨者以及无生活依靠的未成年人的收容、遣送工作。
第四十四条 工读学校或其他专门学校应对符合送教条件的未成年人,进行思想教育、文化教育、劳动技术教育和职业教育。
在工读学校或其他专门学校就学的未成年人,在升学、就业等方面,同普通学校学生享有同等权利。
第四十五条 学校和企业事业单位依照国家有关规定招生、招工,不得歧视符合条件的女性未成年人。

第八章 法律责任
第四十六条 违反本条例第十条规定的,由所在单位、街道办事处、乡镇人民政府给予批评教育或行政处分;情节严重,构成犯罪的依法处理。
第四十七条 违反本条例有下列行为之一的,依照《安徽省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》第三十七条、第三十八条的规定处理:
(一)未经批准,不送适龄子女或者被监护人接受义务教育的;
(二)招用应当接受义务教育的未成年人的。
第四十八条 违反本条例第十五条、第十九条规定的,由所在单位或上级主管部门责令改正。情节严重,造成严重后果的,由所在单位或上级主管部门给予直接责任人员以行政处分。
第四十九条 凡违反本条例侵犯未成年人人身权利的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究当事人的刑事责任。
第五十条 违反本条例第二十二条第二款规定,依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定处理。
第五十一条 违反本条例第二十六条至第二十九条规定的,公安、文化主管部门、工商行政管理、环境保护主管部门可视情节轻重,分别给予警告、罚款、没收非法物品和非法所得、停业整顿、吊销文化经营许可证、营业执照(许可证)、征收排污费并限期治理的处罚。
第五十二条 违反本条例第三十二条,情节严重的,给予主要责任者行政处分或依法给予其他处罚。
第五十三条 当事人不服处罚决定的,可以向作出决定的上一级主管机关或法律规定的行政机关申请复议,也可以依法直接向人民法院起诉。对处罚决定不履行又逾期不起诉的,由作出处罚决定的机关依法强制执行,或申请人民法院强制执行。
第五十四条 管辖单位对违反本条例的事件,在受理时应尽快处理,最迟不得超过三十天,重大复杂案件可延长十五天。法律、法规另有规定的除外。

第九章 附 则
第五十五条 本条例具体运用中的问题由省人大常委会法制工作委员会解释。
第五十六条 本条例自1994年6月1日起施行。




1994年2月26日
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中华人民共和国城市房地产管理法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国城市房地产管理法

(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正)



目录



第一章 总则

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第二节 土地使用权划拨

第三章 房地产开发

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第二节 房地产转让

第三节 房地产抵押

第四节 房屋租赁

第五节 中介服务机构

第五章 房地产权属登记管理

第六章 法律责任

第七章 附则



第一章 总则



第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。



第二章 房地产开发用地



第一节 土地使用权出让



第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。



  第二节 土地使用权划拨



第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。



第三章 房地产开发



第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。



  第四章 房地产交易



第一节 一般规定



第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。



  第二节 房地产转让



第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。



第三节 房地产抵押



第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。



第四节 房屋租赁



第五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。



第五节 中介服务机构



第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。



  第五章 房地产权属登记管理



第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。



第六章 法律责任



第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十九条 违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第七十条 没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。



第七章 附则



第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。


存折被盗,存款被冒领,银行应否承担赔偿责任?----对一起储蓄服务合同纠纷的思考

马二斌


  原告金某于2001年9月19日,在被告安徽某银行开立活期储蓄帐号,开户时被告没有登记、核对原告的姓名及身份证号码,存折上打印的支款方式是凭折支取。2003年10月1日,原告发现存折在家中被盗,遂到被告处查询存款情况,发现存折上4500余元的存款被同姓不同名的人取走4000元,时间是同年的9月15日,随后原告办理书面挂失手续,并向公安机关报案。该案在审理中,对原告存款被冒领的责任由谁承担,存在不同的看法。一种观点认为,银行无责任,理由是:1,冒领发生在挂失之前;2,银行是凭折支取,无权利也无义务审查取款人的身份证件。另一种观点认为,存款被冒领的责任应由双方分担,双方均有过错。理由是:1,原告有保管不善的责任;2,银行有核对审查代理取款人身份证件的义务。
笔者认为,本案原告的损失应由被告承担,现分析如下:
  一、被告有审查核对储户姓名、代理取款人身份证件的义务。而被告未尽到此义务,应承担相应的法律责任。
  1、被告在为原告开户时就有此义务。保障存款安全是实现储蓄合同的最重要目的,这也是储蓄机构应该履行的法定义务。本案原告开户时间是2001年9月,发生在2000年4月1日之后。2000年4月1日起施行的国务院颁布的《个人存款帐户实名制规定》,对此作出了明确规定。从该规定第6条、第7条可以看出,金融机构应当核对并登记储户身份证件上的姓名和号码,代理人代办的,要同时核对并登记被代理人的身份证件上的姓名和号码。而本案被告并没有证据证明其已尽到此义务。
  2、被告在办理支取手续时也未尽到审查义务。如前所述,储蓄机构开户时有审查义务,这是实现储蓄合同的根本目的而对银行提出的法定义务及要求。公民存款、取款均是民事行为,在当事人未作约定或法律法规未作规定时,公民存款、取款的行为理应符合《民法通则》及《合同法》的要求。在用活期储蓄存折取款时,如果不是存折本人取款,而是他人代理取款,银行应当审查代理人有无取得存折本人授权,常见的是向银行出示存款人的身份证件。而本案被告在他人拿着原告的存折取款时,既未审查代理人的身份证件,也未审查存折本人的授权证明(如身份证件),因此,违背了《民法通则》关于代理的规定及《合同法》第6条、第60条规定的诚实信用原则。由此可见被告有过错。
3、对“凭折”支取应作不利于被告的解释。本案被告在存折上打印有“凭折”支取的字样,对“凭折”支取的理解有几种看法,笔者认为,所谓凭折支取,在本人取款时即必须凭存款存折的户名、帐号、金额支取;在由他人代为取款时,必须凭存折及储户本人和代理取款人的身份证件办理。否则就会出现任何人拿到存折,都能取款的情况,这就与储蓄合同的根本目的相违背。同时,存折是格式合同,根据《合同法》第41条的规定可知,在合同条款理解发生争议时,应作出对提供格式合同一方不利的解释。因此,被告方也负有未尽审查义务的责任。
二、本案不应适用《储蓄管理条例》第31条的规定。该条第二款规定,储蓄存款在存折挂失前被冒领的,储蓄机构不承担责任。笔者认为该条规定与《合同法》的规定相矛盾。首先,储蓄合同是一种民事合同,当然要适用《合同法》。根据《立法法》的规定,法律的效力高于行政法规,《合同法》是法律,《储蓄管理条例》是行政法规,在《合同法》施行后,所有的民事合同均适用该法。其次,该条规定与储蓄合同的根本目的相违背,不符合《合同法》第6条和第60条规定的诚实信用原则。再者,挂失前存款被冒领,储蓄机构是否承担责任,应区别情况不同对待,不能一概而论。即如果挂失前冒领人手续齐全,即持有记名存折,取款人签名与存折上存款人姓名一致的,或者取款人持有储户身份证件和本人身份证件或持有其他授权取款证件而支取存款的,那么储蓄机构对冒领不承担赔偿责任。反之,如果冒领人仅持有记名存折,所填取款人与存折户名不一致,但又无任何身份证件等表示是经授权办理的,储蓄机构应对此承担赔偿责任。
本案中原告开立的活期储蓄,是记名存折,而且冒领人(实际取款人)签名与存折上的户名不一致,这时银行对此就有审查核实的义务,应审核取款人是否经储户本人委托,有无委托手续,而本案中的被告在发现取款人与储户姓名不一致的情况下仍发款放行,这就违背了储蓄合同的根本目的对银行提出的法定义务,因此,本案不适用《条例》第31条之规定.
三、本案被告存在单方面过错,原告无过错。《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的违约责任。笔者认为这是严格责任原则的体现,被告无过错也应承担违约责任,况且本案被告的过错很明显。首先,被告没有证据证明其履行义务符合合同约定。根据最高人民法院关于民事证据规则的规定,被告对此有举证义务。其次,2003年9月15日实际取款人在取款时,被告未严格按照操作程序,未认真核对取款人签名与存款人姓名是否一致。如果履行了该义务,就很容易发现存在的问题,也就不会发生原告的存款被冒领的事。再次,原告存折是放在家中被盗的,有公安机关的证明材料为证。原告对此不应承担保管不善的责任。

因此,笔者认为原告的损失应由被告赔偿。
作者单位:安徽皖岳律师所