我国商品房市场的金融与法律调控研究/胡志翔

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 09:38:55   浏览:9461   来源:法律资料网
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  内容提要

我国采取了诸多监管手段加强对房地产市场的调控,但是从实际效果上看,并没有实现降低房价的调控目标。这些措施中的某些部分甚至存在限制公民的民事权利能力,扩大户籍制度的效应等问题,存在合法性瑕疵,且“一刀切”的限购政策不甚合理。房地产市场中的金融监管应该以促进房地产市场的良性发展为监管目标,利用法律调控机制而不是行政调控手段实现对房地产市场的有效调控,避免劣质信贷,防范次贷危机。本文主要从金融法律监管的角度分析了我国房地产市场的金融法律调控政策,且从金融法、民商法、行政法等角度分析了当前房地产市场调控措施的合法性、合理性和有效性,在此基础上提出我国商品房市场的调控不应一律以房价下跌或者房价稳定为目标,而是应该以商品房市场的和谐稳定与繁荣增长为目标,同时还应该以合理合法的调控措施促进城市化进程与社会公平、政府法治的实现。
关键词:金融监管;房地产市场;调控

我国商品房市场的金融与法律调控研究

一、问题的提出
从2005年至今,我国房地产市场经历了数轮暴涨,目前各大城市房价高企,很多低收入群众没有财力购买房屋。由于商品房本身具有商品性质,因此对于低收入群体来说,商品房价格似乎与其关系不大。但是考虑到我国保障性住房建设不足、分配不公平等原因,很多低收入群众只能去购买商品房。高企的房价引起了民众的愤怒,政府也逐步采取措施调控房地产价格,特别是进入2010年以来,密集的金融调控政策对房地产价格产生了深远的影响,那么,我国当前房地产市场调控中的金融监管是否奏效?其未来走向如何?如何在法律层面评价当前的调控措施?应该采取什么样的金融监管策略来调控房地产市场?究竟是以行政调控为主还是以法律调控为主?这些正是本文所要解决的问题。
二、当前商品房市场调控中金融监管措施的合法性与有效性
我国目前在房地产市场调控中所采取的金融尽管措施主要是如下几项:1、收紧信贷,防止银行将贷款发放给没有财力偿还贷款的人群,主要包括加强了信用审核、收入证明审核等;甚至要求提供一段时间内的社保缴纳记录,才能有资格获取贷款;2、提高首付比例。目前各大城市都提高了首付比例,例如要求支付30%甚至更高的首付才能办理贷款。
(一)合法性
当前商品房市场的调控措施是多样化的,如通过提高存款准备金率使流动性趋紧,从而使银行手中的可放贷资金减少,从而达到提高银行放贷压力的目的,能够有效地避免购房者利用杠杆效应从银行处借款并且大肆进行商品房炒作。此外,国家还通过对银行的监管,要求银行在贷款过程中加强对申请人资料的审核,提高贷款质量,防范次贷危机。这些措施都是在法律许可的范围内进行的,具有合法性,且在效果上能够起到给房地产市场降温的作用。
但是商品房市场调控中的其他较为激烈的措施却存在合法性疑问,笔者针对如下两点措施就其合法性进行评价。第一,商品房限购措施。商品房限购并非单方面的,限购也就意味着限售,但是限购与限售必须具有法律依据,否则就意味着限制了公民的财产权。例如,当前某些城市的限购措施要求已经有一套商品房的居民不能再购买第二套,这一措施在本质上剥夺了公民的购买一定财产的权利,而购买一定的商品本属于民事权利能力范畴,不合理地限制居民的购买权以及变相地限制房地产开发商的出售权利,并无法律依据,所以限购措施存在合法性瑕疵;第二,商品房购买资格与户籍制度挂钩。一些城市规定,必须具有本地户籍的人,才能购买商品房,“外地人”是不能购买商品房的。这些措施将商品房购买资格与户籍挂钩,表面上是为了维护本地房价的稳定,但是在客观上却放大了城乡差别和户籍制度,不但阻碍了城市化进程,同时还强化了户籍制度与户籍歧视,导致公民平等权无法得到实现。
因此,尽管目前所采取的商品房调控措施能够起到抑制房价非理性上涨的作用,但是这些措施中的某些部分不合法、不合理地放大了户籍歧视,限制了公民的民事权利能力,在法律效力上存在疑问。
(二)有效性
当前的商品房市场调控措施主要是从房地产购买者的角度出发的,其目标是防止劣质信贷,避免类似于美国次贷危机那样的金融风险,“允许低等级信用者贷款购房是房产泡沫和金融危机的关键因素”。[1]笔者认为这一监管措施本身没有错误,但是其调控效果不明显。如很多富裕家庭无需贷款,直接用现款就可以购买房屋,逃避了金融监管。反而很多低收入家庭难以办到贷款,无法实现买房的愿望。这一金融监管措施带来的风险是:一旦政策放松,很多刚性需求便会再次要求宣泄,从而导致房地产市场的进一步暴涨。
可见,我国目前采取的房地产市场金融监管的效果比较有限。这从2010年商品房市场的价格走势可以得到反映,从一些数据检测及新闻报道来看,2010年我国商品房价格非但没有下跌,相反继续微涨。2011年商品房价格虽然呈现滞涨势态,但是随着我国城市化进程的推进,商品房市场的反弹一触即发,所谓的商品房价格调控,缺乏明确的目标,当前商品房市场调控措施的有效性还值得进一步评估。
三、房地产市场调控中金融监管法律措施的走向
笔者认为我国提高首付、防止劣质信贷的做法之所以没有取到预期的促使房价下降的目的之外,其原因是多方面的,如我国目前正处于通胀期,CPI高企,在这一背景下,货币本身在贬值,一味地要求房价下降并不现实。而且由于我国收入统计数据失真,造成社会的实际购买力捉摸不透,从成交量和成交的活跃度来看,人们似乎有足够的财力才购买商品房,那么国家一味要求房价下降的目的本身便失去了存在的基础。
那么,房地产市场是否需要调控,以及如何调控?金融监管在此过程中到底应该发挥什么样的作用?行政调控为主还是法律调控为主?这些问题还需要进一步研究,笔者试图提出一些看法。
(一)房地产市场是否需要调控
笔者认为房地产市场需要调控,调控的目的不是为了房价下降,而是实现如下两个目的:1、满足购房者的购买欲求,主要是刚性需求;2、确保房地产市场健康发展,避免劣质信贷进入房地产市场。如果一味抑制人们的购房需求,这不但不合理,反而会给房地产市场埋下危机;当然如果任由房地产市场自由发展,也可能会酿成中国版的次贷危机。
此外,人们对商品房的投资需求是否应该满足?笔者认为,应该满足人们对商品房的投资需求,投资也是一种客观需求,其目的是为了防止资产缩水,因此没有理由限制公民对其财产权的保护。但是过热的投资会诱发金融风险,这就需要国家对商品房投资市场的调控采取某些法律措施,如税收法律措施等增加商品房投资的交易成本,从而避免投资过热。需要说明的是,商品房投资市场的调控措施必须法律化、制度化,而不能总是采取临时性的措施,否则调控政策缺乏长久性与稳定性,必然会导致人们的合理预期无法实现,且朝令夕改的临时性政策会导致法律与政策的安定性丧失,致使人们信赖利益受损。
(二)房地产市场应该如何调控
房地产市场的调控应该通过如下措施进行:1、确保保障性住房的开发和建设,满足低收入群众的居住需要;2、确保保障性住房的分配公平合理,避免保障性住房成为公权的侵占对象;3、发展租赁市场,引导刚性需求向租赁市场分流;4、消除负加于产权房之上的户籍、学区等障碍,使人们不再钟情于产权房,当然这是一项涉及到户籍改革的系统工程;5、加快土地供应,政府利益应该与房地产市场划清界限,政府作为一个公权主体,不应享有私益;6、防范劣质信贷进入房地产市场。
当前我国政府从房地产市场中获得了大量的收益,主要表现为政府获得了大量的土地出让金。这一现状导致了政府在房地产市场调控过程中处处受到利益制约,即如果对房地产市场调控过严,则政府收入减少,不利于政府运转;如果房地产市场调控不足,则投资过热,价格非理性上涨,人们的刚性需求无法得到满足。鉴于此,笔者认为政府应该成为一个居中的裁判者,而不是游戏的参与者,这就要求政府摆脱对土地财政的依赖,而是主要通过房地产税收获得财政收入。
(三)金融监管在房地产市场调控中应该发挥什么样的作用
在房地产市场的调控过程中,应该发挥金融监管的作用,具体来说,金融监管的作用应该体现在如下几个方面:1、通过调整利息影响房产投机行为,2010年-2011年我国已经进入了密集加息期,加息不但能够在一定程度上消除CPI高企的负面后果,同时也能够对房地产市场产生深远的影响,可以有效地防止房地产市场的投机成本,抑制过度投机[2];2、优化贷款的发放对象。由于当前土地增值快,收益高,因此很多资质不良的企业也在房地产市场逐利,这固然是一个追求利润的商业行为,无可厚非,但是在加强金融监管的背景下,银行在向房地产开发商发放贷款的时候更是要加强审核,避免将贷款发放给劣质客户,引起坏账呆账。
(四)以法律手段还是行政手段调控房地产市场
当前我国在房地产调控中已经动用了行政手段,甚至规定“外地人”不得买房。这样的行政调控措施很难起到长久的效果,只能在短期内起到一些成效。更何况,限购的方式其实将人们的民事权利能力作出了一定的限制,而这一限制可能是违反宪法的。将人们是否属于“外地人”作为资格条件,也进一步放大了户籍制度的负面效应,将会造成新的社会歧视。因此,行政手段在房地产市场调控中并不足取,正确的做法是通过法律手段,如加强违规放贷的法律责任、防范信用风险、禁止囤地等,通过法律机制实现对房地产的有效调控,避免房价泡沫和由此引发的金融危机。
结语
总之,当前火热的房地产市场中隐含了一些危机,需要通过加强金融监管的方式,从资金源头上进行治理,以实现房地产市场的优良发展。我国当前将房地产市场的调控目标定位于降低房价,这一目标存在偏误,正确的做法是应该引导房地产市场良性发展,避免次贷危机,同时还需要从行政调控过渡到法律调控。

注释

[1] 丁晓钦,尹兴:《格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析》,《学习与探索》,2010年第3期,第133-135页。
[2] 在“9.11”灾难和互联网络泡沫破灭后,美国政府为了刺激经济增长,即一直实行宽松的货币政策,大幅降息使基准利率降至上世纪60年代以来的最低水平,为市场提供了充裕的流动性。韩再:《次贷危机形成机理及对我国房地产金融监管的反思》,《现代财经》,2009年第9期,第41-44页。

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辽宁省宗教活动场所管理规定

辽宁省人民政府


辽宁省宗教活动场所管理规定

(1993年12月17日辽宁省人民政府令第35号发布)



第一条为保障公民宗教信仰自由和正常的宗教活动,维护宗教活动场所的合法权益和正常秩序,有利于对宗教场所的管理,根据国家有关规定,结合我省实际情况,制定本规定。
第二条本规定所称宗教活动场所,是指信仰宗教的公民进行宗教活动的寺院、宫观、清真寺、教堂和简易聚会点、经堂等固定场所。
第三条本规定适用于我省行政区域内的宗教活动场所。
第四条宗教活动场所内进行的一切活动必须遵守法律、法规和规章,维护社会秩序,不受境外宗教组织和个人的支配。
第五条各级人民政府负责宗教事务的部门负责本规定的实施和监督检查工作。
第六条设立寺院、宫观、清真寺、教堂必须具备下列条件:
(一)有固定的地址和名称;
(二)有经常参加宗教活动的信教公民;
(三)有主持宗教活动的宗教教职人员;
(四)有信教公民组成的民主管理组织;
(五)有健全的管理制度;
(六)有合法的经济来源。
简易聚会点和经堂等应具备前款(一)至(五)项条件。
第七条设立宗教活动场所,应当由其管理(筹备)组织持市宗教团体的书面意见、设立宗教活动场所的申请书和本场所的有关资料,向所在地县以上人民政府负责宗教事务的部门申请登记。
第八条设立寺院、宫观、清真寺、教堂向市人民政府负责宗教事务的部门申请登记;设立简易聚会点和经堂向县人民政府负责宗教事务的部门申请登记。
县以上人民政府负责宗教事务的部门,应当在受理申请之日起六十日内,作出准予登记、不予登记或者暂缓登记的书面答复。
对准予设立的宗教活动场所,由县以上人民政府负责宗教事务的部门发给《宗教活动场所登记证书》,并在办理登记手续后十五日内向上一级人民政府负责宗教事务的部门备案。
经登记的宗教活动场所终止、合并的,应当向原登记部门备案,交回《宗教活动场所登记证书》。
第九条未经省人民政府负责宗教事务的部门同意,任何组织和个人不得在宗教活动场所以外传教、举行宗教集会和散发宗教宣传品。
第十条经登记的宗教活动场所的合法权益受法律保护。任何组织和个人不得在宗教活动场所内制造不同宗教、不同教派之间的纷争。
第十一条宗教活动场所可以接受布施、奉献、津贴。但不得摊派、勒索财物。
第十二条宗教活动场所可以接受境外宗教组织和个人的捐赠,但不得以任何方式向境外宗教组织、个人索要财物或者接受他们提供的办教津贴。
第十三条宗教活动场所的宗教教职人员实行定员管理。具体定员由县以上人民政府负责宗教事务的部门与市宗教团体商定。
第十四条宗教活动场所常住人员和外来暂住人员,应当按照国家有关户籍管理的规定,办理户口登记手续。
第十五条宗教活动场所管理组织可以按照国家有关规定从事农、林、牧业生产活动,举办工业、商业、服务业和社会公益事业。
第十六条宗教活动场所的房产及其依法使用的土地,由该场所的管理组织或者有关的宗教团体向县以上人民政府有关主管部门领取房产、土地使用证。
第十七条宗教活动场所的财产由该场所管理组织管理和使用,任何人和其他组织不得私自占有和无偿使用。
第十八条宗教活动场所管理组织可以在本场所内销售经县以上人民政府有关部门批准的宗教用品、宗教艺术品和宗教书刊。严禁擅自印发、复制和代销未经县以上人民政府有关部门批准的宗教用品、宗教艺术品和宗教书刊。
第十九条在宗教活动场所内摄制音像制品,应当事先经该场所管理组织和县以上人民政府负责宗教事务的部门同意,并取得有关部门的许可。
第二十条未经宗教活动场所管理组织同意和县以上人民政府负责宗教事务的部门批准,不得在宗教活动场所设立商业、服务业网点或者举办展览。
第二十一条有关单位和个人在宗教活动场所内改建或者新建建筑物,必须事先征得宗教活动场所管理组织的同意和县以上人民政府负责宗教事务的部门批准。
第二十二条宗教活动场所被列为各级政府文物保护的单位或者位于风景名胜区内,其管理组织应当按照法律、法规和规章的有关规定,保护文物和环境。
第二十三条对违反本规定,侵犯宗教活动场所合法权益的,由县以上人民政府负责宗教事务的部门会同有关部门责令停止侵权活动。
第二十四条对违反本规定,有下列行为之一的组织、个人,县以上人民政府负责宗教事务的部门可根据情节轻重分别给予警告、责令停止活动、撤销登记的处罚:
(一)未经登记,擅自开展宗教活动或者在申请登记中隐瞒真实情况的;
(二)在宗教活动场所制造不同宗教、不同教派之间纷争的;
(三)摊派、勒索财物的;
(四)向境外宗教组织、个人索要财物或者接受办教津贴的;
(五)复制、销售和散发未经县以上人民政府有关部门批准的宗教书刊和其他宗教宣传品的。
第二十五条违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处罚;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条当事人对处罚决定不服的,可依照《行政复议条例》申请行政复议。
第二十七条本规定执行中的具体问题,由省人民政府负责宗教事务的部门负责解释。
第二十八条本规定自发布之日起施行。

国务院关于北京城市总体规划的批复(2005年)

国务院


国务院关于北京城市总体规划的批复

(2005年1月27日中华人民共和国国务院文件国函〔2005〕2号发布 自发布之日起施行)



北京市人民政府:

你市《关于报请审批北京城市总体规划的请示》(京政文〔2004〕85号)收悉。现就有关问题批复如下:

一、国务院同意修编后的《北京城市总体规划(2004年—2020年)》(以下简称《总体规划》)。《总体规划》立足于首都的长远发展,以贯彻落实科学发展观、建立健全社会主义市场经济体系、建设社会主义和谐社会为指导思想,符合北京市的实际情况和发展要求,对于促进首都的全面、协调和可持续发展,具有重要意义。

二、北京市是中华人民共和国的首都,是全国的政治中心、文化中心,是世界著名的古都和现代国际城市。北京城市的发展建设,要按照经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略,体现为中央党、政、军领导机关的工作服务,为国家的国际交往服务,为科技和教育发展服务,为改善人民群众生活服务的要求。要在《总体规划》的指导下,强化首都职能,突出首都特色,不断增强城市的综合辐射带动能力,努力将北京建设成为经济繁荣、文化发达、社会和谐、生态良好的现代化国际城市。

三、同意《总体规划》确定的城市规划区范围为北京市全部行政区域,在城市规划区范围内实行城乡统一的规划管理。要根据市域内不同地区的条件,按照统筹城乡发展、调整产业结构、改善生态环境的要求,形成中心城—新城—镇的市域城镇体系,充分发挥中心城和新城的辐射带动作用,合理优化小城镇和中心村的发展布局。

中心城的建设,要以调整功能、改善环境为主,控制建设规模。加强通州等11个新城的规划,近期重点做好顺义、通州、亦庄新城的发展建设,使其成为相对独立,功能完善的城市组团,为有序引导中心城人口和功能的疏解与调整创造条件。

四、同意《总体规划》确定的2020年北京市实际居住人口控制在1800万人左右(其中中心城控制在850万人左右)。同意《总体规划》确定的2020年北京市城镇建设用地规模控制在1650平方公里以内(其中中心城用地规模控制在778平方公里以内)。由于环境、资源的制约,北京市应着力于提高人口素质,防止人口规模盲目扩大。要根据《总体规划》确定的空间发展布局,积极引导人口的合理分布。

五、促进经济和社会协调发展。北京市的产业发展,要突出首都的特点,充分发挥科技优势,加快发展现代服务业、高新技术产业。要调整现有产业结构,适度发展现代制造业,积极促进农业产业化经营。同时,要大力发展科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业,促进首都经济社会协调发展。

六、建设节约型社会,实现可持续发展。要切实解决好保障城市持续发展的土地、水资源、能源、环境等问题,坚持节约优先,积极推进资源的节约与合理利用,严格控制城镇建设用地规模,把北京建成节约型城市,保障北京市可持续发展。

北京市是水资源匮乏城市,必须坚持节流、开源、保护并重的原则,把保证城市供水安全放在首位。要按照资源循环利用的要求,采取法律和经济手段,优化产业结构,合理配置资源,提高用水效率,加快再生水利用设施建设,并促使全社会形成良好的节水意识和行为。要坚持集中紧凑的发展模式,节约用地、集约用地、合理用地,切实保护好基本农田,积极推动存量建设用地的再开发,充分重视城市地下空间的开发利用。要通过产业结构和交通结构的调整,依靠科技进步,强化工业、交通节能,积极推进建筑节能。要充分利用优质高效的清洁能源,积极开发新能源和可再生能源。对现有耗能多、用水多、占地多、对环境影响大的工业项目,要逐步进行调整。

七、处理好区域协调发展的关系。北京市的城市发展必须坚持区域统筹的原则,积极推进京、津、冀以及环渤海地区经济合作与协调发展。要加强区域性基础设施的建设,逐步形成完善的区域城镇体系,促进产业结构的合理调整和资源的合理配置。

八、坚持以人为本,建设宜居城市。要采取有效措施,进一步改善居住环境,满足人民群众物质、文化、精神和身体健康的需要,切实提高人民群众的居住和生活质量。要解决好人居环境和交通、上学、就医等关系人民群众切身利益的问题,构建和谐社会,把北京市建设成为我国宜居城市的典范。

九、加强污染防治和环境保护工作。必须采取严格的措施,保证《总体规划》确定的污染物排放总量削减率如期实现,争取到2010年城市环境质量能够基本达到国家标准,到2020年城市空气、水和声环境质量全面符合国家标准。

要加强北部山区防护林、城市绿化隔离地区、风沙治理区等重点绿化工程的建设,加强对风景名胜区、自然保护区、森林公园及湿地保护区的保护,强化对饮用水源保护区的保护工作。

十、加快基础设施和防灾减灾体系建设。要按照适度超前,优先发展的原则,建设高效、安全的现代化市政基础设施体系。要采取切实措施,建设以公共交通为主导的高标准、现代化的综合交通体系。注意与有关部门的规划保持协调,保证铁路枢纽和公路系统的建设。要加强与有关部门和地区的协调,尽快确定首都第二机场的选址。

北京市是国家重点设防城市,要加快建立完善的综合防灾减灾体系,提高城市整体防灾抗毁和救援能力,并切实加强对军事设施和要害机关的保护工作。

十一、做好北京历史文化名城保护工作。要充分认识做好北京历史文化名城保护工作的重大意义,正确处理保护与发展的关系。政府应当在历史文化名城保护工作中发挥主导作用。加强旧城整体保护、历史文化街区保护、文物保护单位和优秀近现代建筑的保护。积极探索适合保护要求的市政基础设施和危旧房改造的模式,改善中心城危旧房地区的市政基础设施条件,稳步推进现有危旧房屋的改造。

十二、《总体规划》是北京市城市发展、建设和管理的基本依据,城市规划区内的一切建设活动都必须符合《总体规划》的要求。要结合国民经济“十一五”发展规划,切实做好近期建设规划工作,明确近期实施《总体规划》的发展重点和建设时序。要特别注意与奥运工程有关的环境、场馆、道路、市政基础设施等建设安排的衔接,确保2008年夏季奥运会成功举办,并为奥运会后北京经济社会发展奠定基础。要抓紧深化有关专业规划,编制详细规划,进一步建立和健全城市规划、建设和管理的各项法规,加强公众和社会监督,提高全社会遵守城市规划的意识。

北京市人民政府要根据本批复精神,认真组织实施《总体规划》,任何单位和个人不得随意改变。建设部和有关部门要加强对《总体规划》实施的指导、监督和检查工作。驻北京市的党、政、军单位都要遵守有关法规及《总体规划》,支持北京市人民政府的工作,共同努力,把首都规划好、建设好、管理好。