什么是施工留置权?/黎广军

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 04:13:11   浏览:8929   来源:法律资料网
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什么是施工留置权?

黎广军


摘要:我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”,但又认为不动产留置权采用“占有制”,这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者,还必须保护创造财产的劳动者,但如果只赋予动产承揽人留置权,而不赋予不动产承揽人任何担保物权,这就显然有歧视之嫌,既失却法律公平,也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权,以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。
关键词:物权法;不动产;施工留置权;工程拖欠款



1 什么是不动产留置?

我国法学理论认为:不动产留置就是占有不动产,如同动产留置就是占有动产那样,这是一个悖论!
法学通说:动产的物权公示原则是占有,而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。
所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付) 财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产,而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产,如同不动产抵押那样,体现了“物尽其用”原则。
近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’s Lien (技工留置权)。美国是联邦制国家,民法属于州法律。历史上,Mechanic’s Lien广泛用于保护体力劳动者。目前,美国Mechanic’s Lien主要用于建筑业和汽车维修保养业,以对抗拖欠款的业主和车主。

2 不动产留置权的类型

(1) 不动产施工留置权。向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权,但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权 。
(2) 不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费 (例如“物业税”) 时,政府依法登记留置权,以保全政府的债权。既是说:不动产税费具有“对物权”。
(3) 不动产司法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权,以保全原告的到期债权。

3 不动产抵押与不动产留置的异同

(1) 不动产抵押是“意定担保”,须经双方同意,而不动产留置是“法定担保”,无须债务人同意。
(2) 两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权,业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。
(3) 不动产抵押权在事前登记,而不动产留置权在债权到期之后登记。
(4) 抵押权的登记生效日期一般为登记日期,而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期,这是因为债权人首次劳动时就发生了债,其留置权随之生效,但一般要事先登记“开工通知”。
(5) 两者都具有“物上代位性”,不动产的继承人(新业主) 必须代原业主还债。

4 《物权法》应设立不动产施工留置权

《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者,但如果只赋予动产承揽人留置权,而不赋予不动产承揽人任何担保物权,则有歧视之嫌,失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定,“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”,这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权,但未说明其名称,于是就出现了学术争论,主要有三种观点:其一“法定抵押权说”,其二“优先权说”或“优先受偿权说”,其三“留置权说”。由于法理混乱,《合同法》第286条的实际效用不佳,成功拍卖工程的案例也不多见。
《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法,担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是:
(1) 假如《物权法》不赋予不动产承揽人任何担保物权,《合同法》第286条就应当废止;
(2) 假如《物权法》承认《合同法》第286条,就应当设立相应的担保物权。
从《合同法》第286条的来看,这种担保物权是债权到期后才行使的,因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题,则属于《不动产登记法》的范畴,此外还应制订《施工留置权实施细则》。

5 施工留置权的欺诈防范和“双重审理”

由于登记留置权无须获得业主同意,并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系,为防范欺诈,申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明,印有法定誓词和见证栏,留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押,并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记,并起诉恶意留置者。
在许多国家,不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”,最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责,如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行,犯罪人将被囚禁并罚款,而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”,快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后,如果仍然不获支付,留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的,这是因为不动产价值远远高于工程欠款,业主通常宁愿付款,不动产抵押贷款人也会赎买留置权,以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记,法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式:债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书,而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。

6 施工留置权是“和谐式”的担保物权
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《广州市市场登记管理办法》

广东省广州市政府


《广州市市场登记管理办法》
广州市政府



第一条 为加强市场管理,维护正常的流通秩序,根据国务院发布的《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及国家有关规定,结合本市实际,特制定本办法。
第二条 本办法所称市场,是指拥有固定场所、设施,由若干生产经营者入场实行集中、公开交易,并收取一定管理费、服务费等的消费品、生产资料、生产要素市场(包括虽不冠以市场名称,但属出租场地、招商经营性质的各类经营场所)。
第三条 凡在本市行政区域内开办市场,均按本办法登记管理。
第四条 市场登记管理的主管机关是各级工商行政管理机关。
第五条 任何单位和个人开办市场,须按本规定经工商行政管理机关审批,未经批准均不得开办。
开办房地产、劳务、人才、金融、期货等专项市场的,除按有关规定办理外,还应按本规定经工商行政管理机关登记批准。
第六条 下列单位开办市场由市工商局登记:
(一)市属机关、团体、企事业单位、中央驻穗单位;
(二)部队、铁路、民航、外地驻穗企业;
(三)三资企业;
(四)冠以广州市名称的企业(含私营企业);
(五)区工商局在市区内自办或与其他单位联办的。
下列单位或经营者开办市场由区、县(市)工商局登记,并报市工商局备案:
(一)区、县(市)所属机关、团体、企事业单位;
(二)个体工商户、私营企业;
(三)县(市)工商局自办或与其他单位联办的。
市属单位与区属单位联办的市场,由投资额较多的一方按以上规定办理登记。
第七条 开办市场应符合下列条件:
(一)能独立承担民事责任的企业、事业单位、机关、团体法人,私营企业、个体工商户等;
(二)具有相应的场地(包括自有场地和租用场地)、设施,并有相应的管理人员和机构;
(三)符合城市建设规划,不影响交通、市容;
(四)经营商品符合国家规定;
(五)具有与市场规模相适应的资金;
(六)完善的安全防火设施。
第八条 市场开办者须向登记机关提供保证金(保证金具体标准及提供办法由市工商局另行拟定,报市政府批准)。
保证金用于开办者资不抵债时,偿还拖欠进场经营者的债务。保证金在市场经营期满、债务清偿完后如有剩余的,予以退回,如无债务者本金如数退还。
第九条 申请开办市场,应提交下列文件、证明材料:
(一)开办市场的申请书,内容包括:市场名称、地址、使用期限、面积、功能、投资额、开办者等;
(二)场地使用证明(所有权证或租赁协议);
(三)市场负责人的身份证明(身份证、任职文件等);
(四)市场管理人员名单、机构和交易管理规则;
(五)市场安排摊档入室计划;
(六)新开发市场(改、扩建的除外)的城建规划部门批准文件;
(七)属联办市场的须提交联办协议书;
(八)开办市场的资金信用证明或担保证明;
(九)安全防火设施验收合格证明;
(十)需要提交的其他文件。
第十条 开办市场由开办者向登记主管机关提出申请,经核准后,领取《市场登记证》。一场一证,每年由登记主管机关进行年检。
开办市场者在领取《市场登记证》时应按规定交纳登记费用,收费标准由市工商局会市物价局另行制定。
第十一条 市场登记的主要事项有:市场名称、类别、地址、面积、摊位数、投资额、开办者、管理者、负责人姓名、开办日期等。
第十二条 对开办市场的申请,登记主管机关应在受理之日起30日之内作出核准登记或不予核准登记的决定。
第十三条 市场开办者如在市场内设置经营性服务机构的,还应向登记主管机关申办注册登记。
第十四条 企业法人单独或联合开办以及个体、私营业户开办的市场,除领取《市场登记证》外,其营业执照还应按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《城乡个体工商户管理暂行条例》及《私营企业暂行条例》的规定办理变更登记。
第十五条 现有的各类市场在本办法颁布施行之日起3个月内应按规定补办登记手续。凡符合开办条件的,应予核准登记,条件不具备的不予登记。
第十六条 对核准登记发给《市场登记证》的,由登记主管机关发布公告。
第十七条 《市场登记证》是开办市场的合法凭证;开办者凭《市场登记证》办理报建招商、广告等手续。
第十八条 市场开办者进行招商经营的,开业前其招商额应占总摊位数的70%以上,或首层达该层档位数的80%,二楼以上达50%才能开业。
第十九条 市场招商可登报公告;招商经营合同可办理鉴证、见证或公证。
第二十条 招商进场经营的,市场开办者收取经营者押金不得超过3个月;场地预收租金最长不得超过5年。
第二十一条 市场合并、迁移、撤销以及改变核定的主要登记事项的,开办者应提前30日到原发证机关办理变更、注销手续。办理变更、注销登记时,应提交下列文件、证明:
(一)开办负责人签署的变更、注销申请;
(二)合并、迁移、撤销及变更开办者的有关证明;
(三)需要提供的其他有关文件、证明。
第二十二条 对有下列违法行为的,由登记主管机关处理:
(一)未经核准登记开办市场的,责令限期补办登记手续,并对开办者处以没收非法所得或五千元以上二万元以下罚款;
(二)对自发形成而又未办登记的市场,对经营者按乱摆乱卖、无照经营予以取缔;
(三)在申领《市场登记证》中弄虚作假,隐瞒真实情况的,责令限期更正,并对开办者处以五千元以上一万元以下罚款;
(四)擅自改变《市场登记证》登记事项的,按每改变一项处以五百元以上二千元以下的罚款;
(五)对招商数额未达到规定比例而开业的市场,处以一万元以下罚款;
(六)未经核准擅自撤销市场的,保证金不予退回。
第二十三条 当事人对登记主管机关作出的处罚不服,可在接到处罚通知书之日起15日内向上级登记主管机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。申请人对复议决定不服的,可在收到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉以不执行的,由工商行政管
理机关向人民法院申请强制执行。
第二十四条 本办法由广州市工商行政管理局负责解释。
第二十五条 本办法自颁布之日起施行。



1994年2月1日

贵州省贵阳市人民政府关于废止部分规章的决定

贵州省贵阳市人民政府


贵州省贵阳市人民政府关于废止部分规章的决定

(2013年2月25日贵阳市人民政府常务会议审议通过 贵阳市人民政府令第3号公布 自公布之日起施行)


为适应本市有关行政管理工作需要,按照国务院《规章制定程序条例》的有关规定,经对本市现行政府规章进行集中清理,市人民政府决定废止下列政府规章:

1.《贵阳市国有土地使用权招标拍卖出让暂行办法》;

2.《贵阳市闲置土地处置办法》;

3.《贵阳市二次生活饮用水供水卫生管理暂行规定》;

4.《贵阳市营业性电子游戏活动管理暂行规定》;

5.《贵阳市营业性演出活动管理办法》。

废止的5件政府规章自公布之日起停止施行。相关管理工作执行国家、省、市和有关规定。